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成都龙凌汽车研发创意总部经济港 ——成都（国家级）经开区总部经济港三期 总部壹号营销策划报告 成都市龙凌实业有限公司 2013年6月 第一部分 市场分析 一、 总部基地市场宏观发展情况 （一）总部基地宏观发展背景 从上世纪90年代开始，随着全球一体化经济的逐渐形成，众多全球跨国公司进入中国市场，其中很多公司将区域总部从海外迁入北京、上海、广州、深圳等中国一线城市，“总部经济”的概念开始出现，随之而来的是各种围绕“总部经济”而进行的“总部基地”开发。 （二）成都总部基地发展概况 从2004年前后开始，作为四川省会和西南经济中心的成都开始出现围绕“总部基地”模式的开发，青羊总部基地成为成都第一个总部基地项目。 据《2009-2010年中国总部经济发展报告》显示，成都的总部经济发展能力位居全国第五、西部第一。成都发展总部经济的比较优势十分突出。 （三）成都总部基地竞争分布 据2013统计截止到2012年底，成都总部基地发展迅猛，形成了2大聚集环线、12大总部聚集区、21个大型重点项目、500万平方米各类总部基地整体供应量。 成都总部基地发展分布图 （四）成都总部基地典型个案分析 1、 青羊总部基地 概况：青羊工业集中发展区核心，以独栋办公位主，占地1089亩，分6期开发，租售情况良好，入驻企业300余家。 优势：强大的政府资源，竞争力的成本优势，优越的地位置，高品质的产品打造，高规格的运作能力，大力度的营销推广。 客群：大型生产型企业、科技企业、跨国企业决策、 研发总部。 2、 西部智谷总部 概况：项目位于武侯区武侯工业园内武兴四路与武科西四路交界处 ，产品以独栋和小高层为主。由武侯工投权利运作的工业地产项目，是武侯工业园实现产业升级换代的重要平台，西部智谷位于成都市武侯工业园北段，抵触成都三环外外侧，链接货运大道，项目占地750亩，总建筑面积104万平方米，其中地面建筑面积约68万平方米，总投资约36亿元。 优势：优越的地理位置，高端的政府运作，实力的开发投资企业是区域能够得到发展有效保证。 客群：以致命企业区域总部聚集区，技术研发及服务外包中心，IT动漫创意产业园、中小企业创业基地等四大产业类型为主，目前整体租售情况良好。 3、 蓝光空港总部 概况：项目位于成都临空国际商务经济门户，占地700亩，以独栋、联排、小高层、多层产品形态为主，处于政府“一区两域”重点鬼哈区域核心，聚力双流国际机场2.5KM，周边科研教育、商务行政、高尚生活区完善。 优劣势：项目采取国际先进的商务规划理念，聚合总部商务，大型商场、顶级商务会所、国际公寓、高端国际社区、体育中心、教育机构等多远业态，打造护卫价值链体系的高度集约的城市综合体。 客群：大型企业和双城飞人、获得不少沿海企业的追捧。 4、 龙潭裕都总部基地 概况：项目占地2700亩，总建筑面积300万平方米，总投资额超过70亿元，开发完成后入住企业超过1600家，容纳10万人办公、生活。产品形态为别墅独栋、多层、高层等。 优劣势：项目采取进行了梯级规划与功能组团分区规划，导入现代规划理念，把商业、旅游区、商务等融为一体，同时开发企业实力雄厚，运作能力较强，同时作为成都最大的总部基地项目，具备强大的影响力。 客群：有针对性的为世界500强企业、跨国企业、国内行业龙头企业、区域龙头企业、中小企业提供全面覆盖的 形态。 （五）宏观市场结论 1、总部项目作为商务办公房地产市场的特殊品类，在成都从2004年左右起步，截止目前在成都主城区范围内形成了以青羊总部、西部智谷、锦江区总部、龙潭总部、龙泉经开区等几个主要代表性的总部发展区域，项目都取得了较好的租售情况，总部经济概念已经渐入人心； 2、宏观分析成都总部基地的整体市场，大部分项目的招商销售都接近尾声，从2013年开始，经开区将成为主要的总部基地活跃板块； 3、借助于区域市场的整体发展，本项目在整体市场上竞争性，将从超越区域项目开始。 二、区域市场分析 （一）区域发展规划 “成都国际汽车城将作为天府新区的高端制造业基地，成为重要增长极和动力引擎。”天府新区龙泉片区将以汽车为主导产业优势，培育天府新区的重要增长极；将以山水为本底的资源优势，筑牢天府新区的重要生态屏障；将以枢纽为核心的区位优势，建好天府新区的重要开放门户。 天府新区龙泉片区“三步走计划”： 在2015年前，全力促进现有整车企业尽快达到产能，大力引进关键零部件企业成链发展，推动汽车产业高效快速扩张、形成规模经济，力争整车产能达到100万辆，产量达到70万辆，汽车产业销售收入达到3900亿，GDP达1050亿元，占天府新区经济总量10%以上。 2016年至2020年，将在进一步做大做强整车制造规模的同时，大力发展新能源汽车、汽车电子和汽车服务业，力争整车产量达到125万辆，汽车产业销