中信建投：房地产行业研究分析方法.pdfVIP

目录 内 容  第一章 估值方法和个股选择  第二章 行业生态和周期判断 1 一、估值方法和个股选择 2 1.1估值理论 相对全面的等式模型 企业的融资性债务（如银行借款、 相对全面的等式模型 相对全面的等式模型 金融负债、关联方资金占用等）， 包括短期与长期融资性债务；企业 融资性 的经营性负债（如应付往来款项等） 企业报表上所反映的现金及 不属于此范畴。 现金 银行存款。 债务 融资性债务的判断标准：是否承担 利息。 债务净额 = 融资性债务 – 现金 非核心 非核心资产通常为企业非主 资产 营业务的资产，如长期股权 优先股股权 投资、其他长期资产等。 期权 所有者权益=股东权益+优先股股权+期 少数股权 权+少数股权 企业价值 企业价值是指公司核心资产 企业价值 运营产生的价值。 股东权益 股东权益即为公司的市值。 通过企业价值估算股权价值 通过企业价值估算股权价值 通过企业价值估算股权价值 计算企业融资性债务价值 1 2 3 4 计算企业核心 计算企业总资产 计算企业所有者 计算企业的 计算企业核心资产价值 资产价值 价值 权益 普通股股权价值 企业价值+非核心资产价值+现金 总资产价值-债务总额 所有者权益价值-相关权益项目 每股价格 3 1.1 估值理论  实践中，公司估值的常见方法有市场法和净现金流折现法。 两种主要估值方法的比较 　 市场法 净现金流折现法 根据所需要的可比指标 (P/E、P/B、EV/EBIT、EV/EBITDA等)，通过对企业未来经营活动的绩效预测，计算出企业预测 估值原理 选择同行业同规模、类型近似的上市公司可比指标，结合本