2013年上半年房地产宏观市场分析报告（附天津城市化率基本分析）.pdfVIP

房地产宏观市场分析房地产宏观市场分析 房地产宏观市场分析房地产宏观市场分析 一、 宏观经济与全国房地产市场分析 注：本文论证基础思路在于，房地产市场虽可在行政单位上形成区隔，但其自身的特点（政 策导向性、流动性敏感、实用属性与投资属性并存、土地需求的引致性等）致使其较难出现 独立于宏观层面出现独立行情。故宏观经济层面将以全国数据作为基础分析数据，着重分析 相关政策、经济周期、市场流动性、房地产投资强度、全国房地产市场情况等 1、1、综述综述：2013年上半年的房地产调控进入相对稳定期，除年初发布的“国五条” 11、、综述综述 外基本没有新的政策出台，延续了 2012 年以来的调控方式；而宏观经济层面由 于经济周期的不可避免，国内经济开始出现增速下滑等明显走缓的趋势，市场流 动性上年初几个月信贷增速明显增加，以致出现了央行与商行博弈的“钱荒事件”， 固定资产投资和房地产开发投资继续增长但增幅小幅下降，商品房销售价量齐涨。 整体看来 2013 上半年是房地产发展较好的时段，提前布局的地产商均获得了较 好的收益。 2、2、地产政策地产政策：上半年国内地产调控没有明显加码，基本延续了2012年以来的调 22、、地产政策地产政策 控思路。仅在2 月20日发布了“国五条”，重新强调了已有调控的重要手段和目 标。但通过各地的解读后，针对二手房交易税费进行了调整，要求按售价和原价 差值的20%收取资本利得税。该政策在后来的实际操作中由于缺乏对原值的准确 认定手段，以及存在阴阳合同和低价评估等问题，可操作性不强，实际上并未对 市场产生太大影响，但在发布初期由于严重干预了市场预期，引发了3月份二手 房交易的大幅爆发，对后期市场成交数据产生了一定的干扰。 预测预测：由于上半年房地产成交量及价格明显上升，政府对于资产价格上升有 预测预测 较大担忧，但同时地方财政以及经济结构上的深层问题，导致地产投资依然是保 证经济正常运行的保证。在这种情况下，中央政府对于地产政策的出台将会更为 谨慎，整体将以把控底线和观望为主。在经济没有出现巨大变动下，政策不会有 明显变动，维持现状基本稳定，防止价格过快上涨，增加土地供应应该是下半年 各地方政府的主要地产政策思路，预计下半年十八届三中全会后将会有更为确定 的政策导向出现。 3、3、经济周期经济周期： 33、、经济周期经济周期 经济指标走势： 上半年经济数据相比于 2012 年下半年有较为明显提升，可见去年下半年的 投资拉动在上半年的经济数据上产生了明显的影响，但由于新政府对于投资推动 行为的慎重，以及固定资产投资本身效用的逐步消失，各主要经济数据出现了趋 势不同的复杂走势： CPI的基本呈逐步走高态势、PPI的持续下降； 铁路货运量和全社会用电量出现提升、PMI走高后再回落、非制造业采购经理指 数出现下滑； 固定资产投资逐月降低、规模以上工业实际增长也基本呈下降趋势。 11 月 月 22 月月 33 月月 44 月月 55 月月 66 月月 11 月月 22 月月 33 月月 44 月月 55 月月 66 月月 CPICPI 增速 增速 2 2 3.2 3.2 2.1 2.1 2.4 2.4 2.1 2.1 2.7 2.7 CPICPI 增速增速 22 3.23.2 2.12.1 2.42.4 2.12.1 2.72.7 PPIPPI 增速 增速 --1.61.6 --1.61.6 --1.91.9 --2.62.6 --2.92.9 --2.72.7 PPIPPI 增速增速 --1.61.6 --1.61.6 --1.91.9 --2.62.6 --2.92.9