中国房地产周期和金融稳定.pdfVIP

2006 年第 1 期 中国房地产周期与金融稳定 张晓晶　孙 　涛 　　内容提要 :房地产周期与金融稳定息息相关 。1998 年以来的我国房地产周期置身于 全球地产泡沫的危言之中 ,格外令人关注 。本文首先分析了驱动本轮房地产周期的增长 面 、宏观面与制度面因素 ,并利用 1992 —2004 年的季度数据进行计量分析 ,指出无论是房 地产业发展还是房地产价格总水平 ,在今后较长时期内仍会呈稳中趋升的态势 。文章进 而指出 ,本轮房地产周期对金融稳定的影响主要体现在房地产信贷风险暴露 、政府担保风 险以及长存短贷的期限错配风险 ,并在此基础上提出相应的政策建议 :努力解决银行业 自 身问题 、规范地方政府行为以及有效监管外资进入中国房地产业 。 关键词 :房地产周期 　驱动因素 　金融稳定 　　一段时间以来 , 中国的房地产过热问题成为政府与百姓 、商界与学界共同关注的焦点 。央行就 ( 此出台了一系列调控房地产的措施 ,并发布了《2004 中国房地产金融报告》中国人民银行房地产 ) ( ) 金融分析小组 ,2005 当然这些举措与研究报告也引起了相当的争议 。但房地产过热并不是中国 今天才有的现象 ,上世纪 90 年代初的那场房地产热 ,相信不少人还记忆犹新 。 房地产热 ,不过是房地产周期的一个阶段 。对房地产周期的研究 ,可以追溯到上世纪 30 年代 。 ( ) 当时 ,库兹涅茨就提出所谓“建筑周期”building cycles ,此后关于房地产周期的文献不断涌现 。房 地产周期与金融稳定息息相关 。上世纪 80 年代美国银行业危机中 ,房地产信贷损失及其诱发的风 险就是银行倒闭的重要原因。20 世纪 90 年代以来 ,特别是 日本泡沫经济破灭及亚洲金融危机中 , 房地产都扮演着非常重要的角色 。进入 2 1 世纪 , 国际低利率与较多的流动性使得主要发达国家房 地产价格不断攀升 ,住房抵押贷款在金融部门占有举足轻重的地位 ,如果房地产价格出现急剧调 整 ,这些国家的银行体系资产质量会迅速下降 ,经济金融将受到严重冲击 。这种情况下 ,关于全球 地产泡沫的危言不绝于耳 , 中国置身其中。显然 , 中国房地产业不能按一般的产业问题来对待 ,而 要从全局来审视它对金融稳定的影响 。 本文从中国房地产周期切入 ,分析形成房地产周期的各类驱动因素 ,利用 1992 —2004 年的季 度数据进行计量分析 ,在此基础上 ,探讨新一轮房地产周期与当前金融稳定的关系并提出相应的政 策建议 。 一 、中国房地产周期的简单划分 关于房地产周期的概念 , 目前还没有一个公认的标准 。不同文献有 自己关于周期的定义和衡 量指标 ,如房地产投资率 、房屋空置率 、房地产价格 、房地产投资回报率等等 。本文仅以房地产投资 ( ) 增长率为衡量指标来划分中国的房地产周期 见图 1 。 根据房地产投资的变动 ,我们认为 , 自改革开放以来 , 中国房地产市场经历了三个周期 :第一个 　张晓晶, 中国社会科学院经济所 , 邮编 :100836 , 电子信箱 :zhang - xj @cass. org. cn ;孙涛 , 中国人民银行金融稳定局 , 电子信 箱 :suntao @pbc . gov . cn 。感谢香港金融管理局的彭文生 、何东博士 , 国际清算银行的朱海滨博士 ,香港中文大学的梁嘉锐教授提供 的宝贵意见 ,感谢匿名审稿人 。 23 © 1994-2010 China Academic Journal