X市房地产中介市场存在的问题及对策研究开题报告.docVIP

本科毕业设计（论文） 开 题 报 告 题 目 X市房地产中介市场存在的问题及对策研究 一、论文选题的背景、意义 （一）选题意义 随着房地产市场日趋成熟，社会分工的进一步细化，以房地产咨询、房地产评估、房地产经纪为主营业务的房地产中介公司的数量激增，房地产中介市场日益火爆。房地产中介作为润滑剂推动房地产市场向高效的、信息充分的市场迈进，并对房地产的技术革新、服务创新及消费者对房地产的深入认知起到很大的作用。 浙江省X市房地产市场起步于上世纪90年代中期，近年来随着房改房的解禁、旧城改造力度的加大以及新商品房价格的不断上涨，极大程度地推动了全市房地产中介市场的发展，全市兴起新一轮房地产中介热，从业人员，从业机构不断增加。市场繁荣的同时还存在一些不规范的行为，导致房地产中介纠纷频频发生，这些问题让消费者感到困惑和不解，也让政府主管部门感到棘手。 本论文主要通过对房地产中介概念的介绍，总结发达国家房地产中介市场的一些经验和教训，以X市区房地产中介为研究对象，以房地产中介服务业存在的问题和不规范行为为侧重点，采取访谈法和问卷调查等形式，了解X市房地产中介市场存在的问题，并通过查阅相关文献，结合X的实际情况，提出解决问题的对策措施，希望对X市房地产中介的健康发展有所帮助。 （二）文献综述 第一，相关概念介绍 1、房地产概念 《中国房地产经营管理全书》中给出的房地产的定义是：房地产，是房产与地产的统称，即房屋财产与土地财产的合称，包括建筑在土地上的各种房屋及一切未经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土地，以及与房屋、土地有关的权益。在市场经济体制下，房地产是一个地区或一个国家经济活动中的一大商品，就社会性而言，房地产是人类赖以生存及发展的必需品，是生产活动中最基本的要素，同时又是社会活动中最基本的生活资料。（中国房地产经营管理研究中心，2005） 《房地产经济学》给出的房地产的定义为：房地产也称不动产，在现实生活中，是土地与房屋财产的合称。“房地产”一词有广义和狭义两种解释。狭义的房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托物质实体的权益，即它可以从实物形态和经济形态两个角度来加以阐述。广义的房地产是指除上述内容外，还包括诸如水、矿藏、森林等自然资源。（简德三、王洪卫，2003） 2、房地产中介概念 《房地产中介概论》指出狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。按照《城市房地产管理法》的规定，我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式，显然这是对房地产中介作了狭义的理解。今后，随着我国市场经济的不断深入和房地产业的进一步发展，房地产中介服务必将会更加丰富和完善。综合起来讲，房地产中介服务是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。） 在那些规模小或者是无证经营的中介机构工作，他们中的多数人没有房地产经纪人从业资格证书，对中介服务中所涉及到的一些法律条款和规定不了解。有些中介机构管理混乱，随意减少服务内容，降低服务标准，甚至欺骗委托方。比如有些中介人员先让自己的亲属或熟人出面将房子买下，然后，再以第三者的身份加价将房屋卖给买家。另外，小规模中介机构的从业人员，通常在业务上操作不求精细，不善于总结经验，缺乏一套完善、科学的操作系统，工作效率低下。（陈娴、奚蔚，2004） 《浅谈我国房地产中介的现状和发展》提出由于房地产中介是个涉及面较广、综合性较强的产业，因此对从业人员要求很高。我国人事部、建设部早在2001年12月份就发布了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》，以此来提高房地产中介从业人员的专业素质水平和规范房地产经纪领域秩序。但从我国房地产中介从业人员的现状来看，还是有相当一部分从业人员学历不高，且不具备专业化技能的。而职业素质和职业道德更是当前房地产中介从业人员整体欠缺而又急需加强的。（杨环、杨苏，2010） 2、诚信不足、缺乏必要的职业道德 《当前房地产中介市场存在的问题及对策》提出一些不法中介商钻了委托方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子，在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款，比如：向客户收取超过物价管理部门所规定的中介费用，利用执业便利收取佣金以外的报酬等等。这些现象严重影响了房地产中介服务的信誉，而且也不利于房地产市场的健康发展。（陈娴、奚蔚，2004） 《X房地产中介市场调查》文章中指出由于从业