城市住房用地供应政策对房价干预效果研究——基于上海住房市场的实证分析.pdfVIP

( ) 城市住房用地供应政策对房价干预效果研究 Jan．，2013 (Vo1．27，No．01) 市场环境下，灵活地运用住宅用地出让总量对住房供需和住 干预效果进行静态研究，而缺乏对不同时期干预效果的动态 房价格进行行之有效的宏观调控。 评估。本文将从动态干预角度 ，对典型案例——上海住房市 二、文献综述 场土地出让量干预效果进行动态的分析与评估。 作为房地产市场调控重要的政策和分析指标，土地供应 三、土地政策对住房价格的影响机理 (地价)和房价之间的关系一直是学术界广泛关注与研究的 由于土地具有稀缺性、差异性 、固定性等 自然属性 ，导 问题之一。在土地调控政策对房地产市场的影响作用方面， 致土地供给总量方面缺乏弹性 ，因此其经济供给亦缺乏弹 两方学者主要从政府土地管制与房价关系和土地政策对住房 性 ，从而出现了土地需求量上升推动土地价格不断上涨的结 价格的干预效果两方面来研究。 果。对于地价与房价的关系，最广为引用的解释是 “玉米法 在政府土地管制与房价之间关系的研究方面，自20世纪 律悖论”(CornLawsDebate)。 “玉米法律悖论”认为，由于 8O年代后期开始，许多学者着手研究土地供应与住房市场问 玉米法律的颁布，导致玉米价格的上涨，从而刺激玉米生产 题。大多认为土地政策会在一定程度上影响住房需求和房价 规模的扩大；玉米生产规模的扩大 ，导致了对种植玉米土地 走势 ，提出要通过土地规划来发挥土地调控房地产市场的功 需求的增长。由此可见 ，玉米价格上涨是地价上涨的原因， 能 ，如Pollakowski(1990)和Seon—HoonCho等 (2003)对 而不是地价上涨的结果。 美 国的研究 ，PengandWheaton (1994)对香港 的研究等 。 根据 “玉米法律悖论”，在住房市场中，住房价格的走 Pollakowski通过对美国华盛顿地区蒙哥马利郡的土地和住宅 势是由消费者对住房的需求总量决定的，而住房价格的走势 价格进行的实证研究，发现土地供给限制对土地价格 、住宅 决定了土地价格的走势。在 目前我国土地 “招拍挂”机制的 价格产生了溢出效应 ，政府对土地规划 、利用的限制越严 作用下，当期土地价格是由当期房价及开发商对未来房价的 格 ，土地开发价格和住宅价格上涨速度则越快 ，此研究证明 预期决定的。随着房价与价格预期的上涨，土地价格亦必随 了土地价格和住宅价格受土地供给变化的影响 ；Pengand 之上涨 ；反之亦然 。针对地价与房价 的互动关系 ，Denise Wheaton (1994)利用 1965—1990年香港住房市场数据 ，运 andWilliam (2002)构建了经典的四象限土地市场模型91【，对 用计量经济模 型对土地供给约束的溢}H效应进行了实证分 土地市场中的供需平衡及地价与房价联动机制进行了动态 、 析 ，结果表明：土地供给量变化对地价、住宅价格和住宅供 精准的阐释，如图1所示。图1中，第 1象限和第Ⅳ象限反 给量都有显著影响，进一步分析认为，土地供给不足导致住 映土地市场运营机理，第 Ⅱ象限和第Ⅲ象限反映住房市场运 宅供给总量下降，此外 ，由于购房者对未来土地更加稀缺和 营机理。从第 1象限开始按逆时针方向，地价对房价的影响 住宅租金上涨的预期效应 ，最终导致土地价格和住宅价格同 路径为：经济水平 T一土地需求曲线右移一土地价格 t一住 时上涨 ；Seon—HoonCho等 (2003)利用Logit模型对美国5 房价格 t一住房增量T一土地需求量 1一土地存量 T一土地 个州的土地利用管制与住宅开