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房地产开发 新建商品住宅交付使用管理探析 蒋渝 成都市房地产发展研究中心 虽然 城《市房地产管理法》、《城市房地产开 主管部门应当负责本行政区域内工程竣工验收的 发经营管理条例》等法律 、法规对新建商品住宅 监督管理工作”。由此可见，组织验收的单位由原 交付使用有一定的规定，但是在现实交付过程 来的房地产开发主管部门变更为建设单位，房地 中，商品住宅的出卖人与买受人就交付条件、交 产开发主管部门转换为监督主体。 付标准、交付程序等问题都存在较大争议 ，一直 在多数情况下，购房者在收房时，会要求开 以来纠纷不断。现就商品住宅交付使用涉及的相 发商提供 “三书～证一表”，“三书”是指住宅质量 关问题进行分析，重点探讨其解决办法。 保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书， 一 、 新建商品住宅交付过程存在的问题 一 证”是指房地产开发建设项 目竣工综合验收合 (一)工程竣工验收备案表是否作为新建商 格证 ，一表是指 工“程竣工验收备案表。然而，目 品住宅交付的必要条件存在争议 前开发商与购房者在 “商品住宅经验收合格”这 首先，法律、行政法规对新建商品住宅交付 一 交付条件下是否提供 “工程竣工验收备案表”， 有强制性规定。 城《市房地产管理法》第 27条第 “工程竣工验收备案表”是否是交房的必须要件， 2款规定 “房地产开发项 目竣工，经验收合格后 ， 存在较大争议。 方可交付使用”。 《城市房地产开发经营管理条 根据 房《屋建筑和市政基础设施工程竣工验 例》第 17条第 1款规定 “房地产开发项 目竣工， 收备案管理办法》第 4条规定 “建设单位应当自 经验收合格后 ，方可交付使用；未经验收或者验 工程竣工验收合格之El起 15日内，依照本办法 收不合格的，不得交付使用”。从上述条文可看 规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建 出，房地产开发企业向购房者交付的商品住宅必 设主管部门备案”。第5条规定，建设单位办理工 须是 “经验收合格”的。 程竣工验收备案应当提交下列文件：(一)工程竣 那么组织验收的单位是谁呢?城《市房地产开 工验收备案表；(二)工程竣工验收报告；(三)法 发经营管理条例》第 l7条第2款规定 “房地产开 律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具 发项 目竣工后，房地产开发企业应当向项 目所在 的认可文件或者准许使用文件；(四)法律规定应 地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门 当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场 提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自 所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件； 收到竣工验收申请之 日起30El内，对涉及公共安 (五)施工单位签署的工程质量保修书；(六)法规、 全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等 规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当 有关部门或者单位进行验收”。从 2000年起我国 提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。 改革了竣工验收制度，根据建设部 从程序来看，工程竣工验收合格的时间应当 《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂 是建设单位提出工程竣工验收报告之 日，但实践 行规定》第4条 “工程竣工验收工作，由建设单位 中绝大多数购房者认为应以工程竣工验收备案 负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政 表的取得作为竣工验收合格的标志，主要是由于 71 房地产开发 政府建设部门出具的工程竣工验收备案表公信 做与赔偿损失责任，逾期交付的，应当支付延期履 力强，具有更广泛的接受度。但房地产开发企业 行违约金。交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露 大部分认为此条件作为交付条件过于苛刻，若在 的，出卖人应当承担保修责任，拒绝修复或者在合 取得工程竣工验收备案表后再交房会使开发周 理期限内拖延修复的，根