2012第一篇_房地产开发与管理概述.ppt

房地产开发与经营管理 第一篇房地产开发与管理概述 对土地的分类：按其开发利用的程度，可分为生地、毛地和熟地；按其是否具有建筑功能，可分为建筑用地和非建筑用地；按其不同的用途可分为居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等。 二、我国房地产业的产生与发展 1949年前 3000年前：出现了田地的交换和买卖； 19世纪中叶前：一定规模的土地、房屋的租赁、买卖活动； 19世纪中叶起：沿海城市的近代房地产业迅速发展。 1949－1955年 接受旧政府的房地产档案、确定产权、代管无主房屋、没收敌伪房地产、打击投机活动； 建立管理机构、制定相关政策、开展清查登记； 改造棚户区和贫民窟、建造新住宅。 1956－1965年 以“国家经租”的形式对私有房屋进行社会主义改造； 赎买私有企业的土地。 1966－1978年 遭受“十年动乱”的严重破坏。 1978－1980年 随着经济体制改革的开展，进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革，产生了新时期的社会主义房地产业。 1987年十三大报告中首次提出建立房地产市场，宣告中国房地产市场的诞生。 经租就是对数量在规定起点以上的私人出租房屋，由政府有关部门统一出租、管理、修缮，并把一定比例的租金支付给房主。经租的起点各地略有不同，大约是在100－250平方米之间。向房主支付定额租金的比例，不同地区，对不同情况的房主也略有不同，大约是全额租金的20—40％。在北京，私人出租房屋超过15间（或225平方米）的就要纳入经租。赎买私有企业的土地。 1981－1986年 新中国房地产业复苏的前奏。 81年开始的理论探讨和少量的实践，85年左右的相对迅速成长，再回到86年的低谷。 1987-1990年 88年可以说是中国房地产业的第一次高潮，而89年达到真正的第一次低谷。 1991-1995年 91年开始复苏，经历了92、93年的极度膨胀后，在93年下半年治理整顿的基础上开始衰退。 94年第一次出现商品房空置现象，95年再次跌入低谷。 1996－1999年 伴随着房地产业的合理调整进行的。 经历了三年的艰难复苏，98年出现了增长的好势头，但99年再次出现衰退。 2000年－2005年 经历了几次调整，房地产业逐步进入理性发展阶段。 房地产市场日益完善，运行模式逐渐规范。 产品供需结构不尽合理，出现一些社会问题。 2003年7月，中国房地产协会在广州召开了房地产市场分析会，认为：当前我国房地产市场总体上健康，地区各有差异。 长江三角洲地区（上海、杭州）：供销两旺，房价上扬偏快。 珠江三角洲地区（广州）：住房供应比较充分，房价稳中有降，开发商微利经营，市场比较成熟。 中西部地区（重庆、成都）：开发量、销售量逐渐上升，但总量不大，对全国市场影响不大。 1979——1990 1991——1999 2000——2010 回望2010年-2011年 2010年——房地产政策年 2010年3月房价同比上涨11.7% 品房地产“三国” 房地产“三国”演义 《蜗居》的困惑 来自小城市的海萍（海清饰）为了在上海拥有一套住房，婚姻出现危机，与孩子出现隔阂，还搭上了妹妹海藻的人生。让人不禁唏嘘——房子到底对于我们意味着什么，它是否会压垮婚姻？压垮事业？压垮人生？ 主人公一波三折的买房奋斗史，道出了都市无房族的困惑：房价是“一匹脱缰的野马”，攒钱的速度永远赶不上房价上涨的速度。 自2009年6月开始，70个大中城市房价同比涨幅由负转正，之后加速上扬，至2009年12月达7.8%，2010年1月为9.5%，2月为10.7%，3月份更是达到11.7%。 2010年新年过后，在调控声音不绝于耳、力度明显加强的大背景下，北京、上海、深圳等城市的房价并没有应声而落，相反，房价呈现出加速上涨的态势。 ??? 以北京市为例，据亚豪机构统计数据显示，二月份新开盘项目价格为18833元/平方米，而三月份开盘价格达到了25337元/平方米，创了历史高位，环比2月份整体开盘均价上涨了34.5%，而同比2009年3月的11081元/平方米，上涨了128.7%，整整一倍有余。 ???? 另据亚豪机构统计数据显示，3月份京城新开盘项目中，五环外项目整体开盘均价达到了18724元/平方米，直逼两万元大关。据调查，通州在售项目中有许多项目均突破了两万元大关。而2009年初，该区域个别项目均价仅为7000元/平方米左右。 ??? ???? 与北京出现的情况相同，上海也刮起“跳价风”。据21世纪不动产统计数据显示，3月份沪上二手房市场成交量大幅上涨，包括浦东、宝山