保障性住房融资问题仍在土地财政.pdfVIP

2011年第4期 哈尔滨师范大学社会科学学报 No．4，2011 (总第5期) JournalofSocialScienceofHarbinNormalUniversity T0【talNo．5 保障性住房融资问题仍在土地财政 顾 书桂 (上海社会科学院部门经济研究所，上海 200020) [摘 要]中国住房问题的产生源于土地财政，保障性住房融资的困难也在土地财政。放大泡沫是土地 财政基础上保障性住房融资的必然后果，因为它没有解决中低收入消费者支付能力不足的问题，相反加重 了中低收入消费者的财务负担 ，使整个社会的次级贷款规模更大，风险更高，原有的土地财政现象更为猖 獗。中国彻底解决住房保障及其融资问题，依赖于土地财政向公共财政的转换。 [关键词]土地财政；住房融资；公共财政 [中图分类号]F293 [文献标识码]A [文章编号]2095—0292 (2011)04—0044—05 2010年6月，国家发展和改革委员会办公厅 《关于 米 ] ’。即使从相对指标看，中国城镇居民的居住条 利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》 件也是在不断改善的。1978年，中国城市人均住宅建筑 (发改办财金 2【011】1388号)似乎有利于解决地方政 面积仅为6．7平方米，1990年上升为13．7平方米，2000 府保障房建设的融资难问题…。事实上，与其说 《通 年进一步上升为20．3平方米，2006年更达到27．1平方 知》能缓解保障房建设的融资难，不如说 通《知》与地 米 ]。叭。面对住宅产业发展的如此骄人成绩，如果中 方债 等其他措施一样，不过是对土地财政的又一种妥 国住宅市场还存在问题，那就只能归咎于住宅供给的结 协，当然也能给中国住宅市场宏观调控提供一点时间和 构了。 空间，但并不能从根本上解决中国住宅市场供求基本失 理论上住宅的供给首先取决于地基的供给，其次才 衡、价格泡沫严重的问题。 取决于住宅的需求。因为没有地基，即使有需求，住宅 也不可能被生产出来。在城市，地基有两种，优质地基 一 、 中国住房问题根子在土地财政 和普通地基。优质地基供给刚性，普通地基供给弹性。 自从改革开放以来，中国城市住宅产业发展步伐就 住宅地基的使用与农业用地一样，也是从优到劣的过程。 明显加快。1998年城镇住房制度改革后，整个中国几乎 从住宅需求看，住宅需求首先是生存需求，其次才是发 变成了一个建筑工地。据统计，1985年中国房屋建筑施 展和享受需求。生存需求是刚性的，发展和享受需求是 工面积和竣工面积分别为35491．8万平方米和17072．7 弹性的，当然享受需求弹性更大。因此，从社会稳定考 万平方米，2000年上升到160141．1万平方米和80714．9 虑，生存需求必须得到满足，不管消费者有没有支付能 万平方米，2006年进一步上升到410154．4万平方米和 力；从节约土地特别是平衡住宅供求考虑，发展和享受 179673．0万平方米 』( 。如果从存量看，相关成绩也 需求必须用经济手段限制，超额购买力的规模决定政府 是很了不起的。1990年末，中国城市实有房屋建筑面积 在住宅市场上收入再分配的规模。这样结合城市住宅供 和实有住宅建筑面积分别为39．8亿平方米和20．0亿平 求双方面的特点，在市场经济条件下，住宅的生存需求 方米，2000年末上升到76．6亿平方米和44．1亿平方米， 只能面向成本最低的普通住宅，如果有些消费者连普通 2006年末进一步上升到174．5亿平方米和112．9亿平方 住宅的支付能力都不足，这部分消费者的支付缺口就只 [收稿 日期]2011—06—29 [作者简介]顾书桂，上海社会科学院部门经济研究所副研究员，经济学博士，研究方向：金融学与政治经济学。 一 44 — 能由政府财政来弥补；住宅的发展和享受需求一般面向 围扩充到几乎全部普通住宅市场的最主要原因。 优质住宅