试论税收在调控房价中的作用.pdfVIP

金融财税 JJNR0NGCAISUJ 试论税收在调控房价中的作用 赵 欣(公安海警学院 浙江宁波 315801) 居者有其屋是公 民的基本权利。高昂的房价阻碍了城市 各级政府出让的土地不可谓不多。但是大量的土地闲置在开 居民实现这项基本民权，透支了其未来 lO年甚至20年的正常 发商手里 ，囤地 ；或者，已经建成的房产不对外销售，捂盘。囤 消费支出，也绑架了银行系统，成了中国经济正常发展过程中 地捂盘待涨 ，牟取暴利。出让的土地 、建成的房产不能尽快形 的一颗毒瘤。人民政府高度关心人民的天赋人权，屡次调控过 成可售房源。对这种现象，虽然也有土地2年不开发、土地收 高的房价，最近的一次调控可谓决心最大、力度最强，大有不达 回，房屋捂盘 、给予处罚的行政手段。但是从这几年的实际情 目标誓不罢休之气概。本文试从税收角度人手，探讨如何用税 况来看，效果不佳。笔者认为可用税收手段可解决之。 收手段来抑制房价的过快增长 ，更使房价回落到一个与人民收 现有税法对发展商取得的土地按实际占用的土地面积征 入相适应的水平。 ． 收土地使用税 ，税率调整明显跟不上土地价格的上扬幅度。如 先简要分析一下房价为何如此之高?一是城市化过程中 果大幅度上调土地使用税的税率 ，则会打击实体经济，特别是 大量民众涌向城市，对房屋形成巨量刚性需求 ；二是政府决 制造业。这样不可取。保 留现在土地使用税的一般征收方法 策失误 ，对民众 的居住需求估计不足 ，不能提供足够数量的 和税率，建议另外征收住宅用地特别土地使用税，作为一个税 平价房和廉租房；三是发展商和投资者炒作 ，囤地囤房 ，人为 日，归属于现有的土地使用税名下。征税对象为出让的住宅用 炒高房价。 地。纳税人为土地开发商。计税依据为开发商的土地取得成 从经济学原理来讲，任何一种商品都存在一个供求平衡 本，包括土地购买成本以及土地购买过程中的所有税费。纳税 点。房产也不例外。如果实行行政十预，采取价格管制和买卖 期限为按月缴纳。纳税地点为土地所在地。为调动地方政府 限制 (例如现在各地的房产 “限购令”)，人为破坏平衡点 ，价格 地积极性，纳税收人全额归土地所在地的地方政府财政。税率 不以上涨或下跌形式外显 ，就会以商品短缺、黑市或权利寻租 按照开发时限设计，全额累进。从取得土地到所有可售房源销 形式表现}H来。 售完毕，时限在 36个月以内(含 36个月)的，即土地开发周期小 上述第一种情况为刚性的需求端 ，房屋的预售制度和银行 于等于36个月的，免征特别土地使用税：时限在36个月以上至 按揭制度 ，能使民众对房产的需要有能力转化为有效的需求 。 6O个月 (含60个月)的，税率 1％；时限在60个月以上至 120个 但是，这种需求是正义的，居者有其屋是每位公民的无赋『人权， 月 (含 】20个月)的，税率3％；时限在 120个月以上的，税率 应该满足。但是如果采取合适的政策 ，可以一定程度缓解这种 5％。“取得土地”从拍卖成交之 日的次月起计算；“所有可售房 刚性需求。例如：可用平衡地区发展、大力开发卫星小城镇、建 源销售完毕”是指可供 售的房源已经全部对外销售的次月。 设新农村等办法，化解人流 白西向东、自农村向城市集巾等。 可售房源的95％已经销售可视同为已销售完毕。 第二种情况和第 种情况则表现为供应端。阿背虽然原 征收住宅用地特别土地使用税至少能起到以下几点作用 ： 因不同，方法不同，结果都一样：供应 足。