商品房定价的博弈分析及其决策机制.pdfVIP

青海民族大学学报 (社会科学版) 第39卷第 3期 JoURNALOFQINGI-IAINAT10NALITIESUNIVERSITY VoL．39 No．3 2013年7月 (socialscience) July．2013 商品房定价的博弈分析及其决策机制 张敦力 石 宗辉 郑晓红 (中南财经政法大学，湖北武汉430073；安徽财经大学商学院，安徽 蚌埠233030； 青海民族大学，青海 西宁810007) 摘 要：房地产商、购房者 “囚徒困境”的博弈分析表明，博弈的占优均衡是房地产商不降价、购房者不买房。房地产市场 纳什均衡的前提条件是政府主导下房地产商、购房者制定契约决定商品房的价格，政府介入商品房定价具有很强的必要性；作 业成本法、资本资产定价模型为政府介入商品房定价提供 了科学的方法；德尔菲法为政府介入商品房定价提供 了有效的决策机 制。 关键词：博弈；作业成本法；资本资产定价模型；德尔菲法 中图分类号：F293．3 文献标识码：A 文章编号：1674—9227(2013)03—0127—04 在完全竞争的市场上，商品房的价格 由供求关 商品房市场博弈是售房者与购房者在一定条件 系决定。政府采用限购的条件，导致需求减少 ，短期 下为了自身的利益而采取的应付对手的策略。房地 内在供应不变的情况下，按照市场机制房地产价格 产市场简单的博弈模型至少涉及以下基本要素：(1) 将会下降，但购房者有 “买涨不买跌”的心理，一旦价 房产商、购房者；(2)游戏规则和行动；(3)行动的结 格下降，投资房地产的预期收益率下降，根据投资理 果和相应的支付。博弈论假定房产商、购房者都是 论，房产的NPV降低，抑制了投资需求，大量消费者 机智的和经济上理性的，能够对游戏规则及其变化 处于观望状态。根据 “羊群效应”，部分对商品房有 作出经济、理性的决策。为便于分析，假定政府可以 刚性需求的首套购房者也步入了等待的大军。其结 为房产商、购房者制定游戏规则，或则以仲裁者的身 果是 ，商品房市场无法正常运行，不能有效发挥市场 份出现。政府制定严格的差别化住房信贷和税收政 机制在商品房资源配置中的作用。长期来看，商品 策，鼓励刚性需求者购买首套住房，限制改善性二套 房价格下降，行业利润率降低，房地产行业将面临重 房的购买，禁止购买三套以上住房。明确地方政府 新洗牌，房地产供应减少 ，导致价格上升，消费者预 对控制房价的责任，地方政府要根据当地经济发展 期收益率上升，部分投资者入市，刚性需求购房者随 目标，人均可支配收入增长速度和居民住房支付能 即加入，造成房价报复性反弹，新的资产泡沫随即生 力，合理确定本地区年度新建住房价格的控制 目标。 成，酝酿着下一轮的经济危机。为了使商品房市场 政府释放的所有信号表明，房地产价格一定要下调， 健康发展，有必要分析产生商品房市场困境的机理。 购房者没有房产成本的信息，没有考虑当地的实际 一 、 商品房市场困境的博弈分析 情况，利用 自身有限的信息作出的决策，只能是等 (一)政府宏观调控下的售房者、购房者的理性 待。房产商认为，可利用建房的土地资源越来越少， 预期 加之地方政府 的土地财政 ，土地价格会越来越高、甚 本文系国家 自然科学基金项 目“国有企业 自由现金流量的优化与控制机制研究”(项 目编号的阶段性成果。 收稿 日期 ：2013—01—10 作者简介：张敦力(1971一)，男，安徽庐江人，中南财经政法大学教授