成本法中对土地取得成本计息的思考.pdfVIP

进行选择时，其选择Q投资机会的可能性与选择P投 贷款额的时间点，也就是说是在估价时点前的某一 资机会的可能性那个大呢?也就是说，房地产开发 时点。 商在进行投资机会决策时，已经选择了最佳的投资 机会 。 根据 房地产估价规范 3．0．3房地产估价应 “遵 循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使 用为前提估价 。”寻找估价对象最高最佳使用可以从 O A 点 时间 ～ ～ 一 四个方面进行筛选：法律上可行、技术上可行、经济 上可行、价值达到最大化。 图3财务确定土地购买金融与估价时点关系 也就是说 ，我们无论选用何种估价方法求取估 价对象的价格 ，其设定的假设前提应该是最高最佳 即，财务会计中所确定的土地成本与成本法中 使用，估价对象的价值最大。 在估价时点状况下的土地成本所指的时间点并非同 我们从机会成本的角度是否可以理解为 ：开发 一 个时间点。 商选择了一个最佳的投资机会，投入这个投资机会 结合前面对投资利息的分析可知 ，在成本法中 的资金获得了价值 (收益)最大化，在估价时点时已 所求取的在估价时点的土地价格不应再计算其投资 经是价值 (收益)最大化的投资资金，其相对于其它 利息。 投资机会而言机会成本 已经获得补偿 。即此时不应 对土地取得成本再计算投资利息。 投资 三、估价时点的角度 由于影响房地产价格的因素是不断变化的 ，且 随着时间的流逝，房地产本身也在发生变化。因此， 同一宗房地产在不同的时间往往会有不同的价格 。 即房地产估价结果是在某个特定时间点的价值。 估价时点 ＼ ～ 一 房地产估价规范 3．0．5明确指出：“遵循估价 时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点 图4成本法中确定购买土地资金的时间点时点示意图 的客观合理价格或价值 。” 根据 房地产估价规范 5．4．5成本法 “求取土 四、与剩余法中利息内涵的比较分析 地的重置价格，应直接求取其在估价时点状况下的 根据 城镇土地估价规程 “3．2本规程所指的土 重置价格 。” 地价格 ，是指在正常市场条件下一定年期的土地使 从这个角度上说 ，在成本法中所求取的土地取 用权未来收益的现值总和。”，同时结合 “5．4．6计算 得价格 已经是估价时点状况下土地取得成本的公开 利息：地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理 市场价格 。 费用和购地税费等全部预付资本要计算利息”，剩余 结合财务会计确认和计量的一般原则，在会计 法对计息计算明确指出：利息是指从土地取得之后 上 ，房地产开发商由于购买土地而投入资金的