养老地产售后回租模式探析.pdfVIP

· 74· 价值工程 养老地产售后回租模式探析 AnalysisofElderlyRealEstatein Sale-LeasebackM odel 陈德强 CHENDe—qiang；胡俊英 HUJun—ying (重庆大学建设管理与房地产学院，重庆 400045) (CollegeofConstructionManagementandRealEstateofChongqingUniversity，Chongqing400045，China) 摘要：随着我国老龄化趋势的不断加剧，养老地产的开发需求日益显著。但由于一方面缺少政策的导向性，另一方面缺乏合适的 开发运营模式，养老地产发展速度缓恳。本文将结合售后回租的融资及促销特I}生，探索养老地产售后回租模式的可行性以及具体操作。 Abstract：WiththegrowingtrendofChinasaging．Thedevelopmentneedof Elderlyrealestateisincreasinglysignificant．onehandit is lack ofpolicy suppo~ and guidance，and O13 the otherhand lack of suitable developmentmode of operation．Therefore the slow developmentoftheddedyrealestate．Thiswillcombinehtesale-leasebaekfinancingna dpromotionalfeaturestoexp]orehtefeasibilityna d thespecificoperatingofelderlyrealestatesale—leasebaekmode1． 关键词：养老地产；售后回租；优势；困难 Keywords：elderlyreal estate；sale—leaseback；advantages；difficult 中图分类号：F293．35 文献标识码：A 文章编号：1006—4311(2012)34—0074—03 O 引言 表 1联合国颁布的人 口年龄类型划分标准 售后 回租是一种集销售和融资为一体 的新型租赁形 65岁 以上人 口比例 老少比 年龄中位数 式，是西方发达 国家常用的一种筹资手段。在售后回租交 老年型 ≥7％ ≥3O％ ≥30岁 成年型 4％一7％ 15％一3O％ 20岁一30岁 易中，承租人与出租人具有双重身份，进行双重交易，形成 年轻型 4％ 15％ 20岁 了资产价值和使用价值的分离。它通过改变资产的形态， 将物化的长期资产变为流动性的现金资产，以达到承租方 1_2国内养老地产的开发现状 养老地产的开发产品 融资、促销的 目的。 包括：养老住宅、社区养老服务中心、养老公寓、养老护理机 我国引进融资租赁始于上个世纪八十年代 ，本世纪初 构等。我国存在的盈利性养老地产的产品类型主要有三类： 开始在房地产领域 出现 ，目前涉及 的物业类型限于酒店公 ①会员制的养老住宅，定位层次比较高，针对的主要是高端 寓、大型商场、写字楼等收益性房地产。在融资租赁 已经十 消费者，其采取在普通住宅中配建针对老年人的住宅。( 分成熟的美国，养老地产售后回租模式 已经得到实践。随 “反按揭 ”模式的养老住宅，即在征得老人同意后，将老人原 着我国社会步入老龄化程度的不断加深，养老地产也将逐 有住房出租，以租金收入补足入住养老住宅的租金；或采取 渐得到各界的关注和重视。但是 目前国内养老地产开发的 置换的方