房地产开发的成本管理研究.pdfVIP

房产天地 2011August 房地产开发的成本管理研究 王英汉 。何 兵 (1．成都优力特能源开发有限公司，四川成都 610000；2．四川川投国际网球中心开发有限责任公司，四川成都 610000) [摘 要]随着中国房地产市场 由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润，除 了必须提供适销对路的房源外，还应降低开发成本，严格控制各项费用支出。本文阐述了房地产的定义、特点，以及进 行房地产开发的意义，分析了进行房地产成本管理的必要性和内容，指明了我国房地产成本控制存在的问题，最后重点 从提出了改进我国房地产成本管理的措施。 [关键词]房地产；房地产开发；成本管理 【中图分类号】F293．33 文【献标识码】A 文【章编号】1009-9646(2011)08-0090．02 一 、 房地产定义及其特点 和地区，对房地产的使用 、支配都会受 歧公共设施费用 。 房地产又称不动产，狭义的房地产 到某些限制。 第一，土地费用 。土地费Hjl包括城 是指房屋 的建筑部分与建筑地块有机结 (7)相互影响性和社区环境影响性。 镇土地出让金 ，土地征用费或拆迁安置 合的整体和它们衍生的各种物权。房地 一 宗房地产与其周围房地产相互影响，房 补偿费。 目前在我国城镇商品房住宅价 产与其他形态的商品相比，具有以下特性： 地产的价格。 格构成中，土地费用约 占20％，并有进 (1)不可移动性 。房地产最重要的 二、加强房地产开发成本管理的意义 一 步上升的趋势，是所有虏地产开发的 一 个特性是其位置的固定性或不可移动 “利润=销售收入—成本费用”这一 基础 。 性。不过，房地产的自然地理位置固定 众所周知的简单公式，充分反映了成本 第二，前期工程费。前期工程费主要 不变，但其社会经济地理位置却经常由 管理的重要性。房地产开发本身就是一 指房屋开发的前期规划，设计费，可行性 于城市规划的制定或修改、交通建设的 种投资大、风险大 、周期长、管理复杂 研究费，地质勘查费以及 “三通一平”等 发展或改变等因素经常在变动。当房地 的项 目。在房地产炒得沸沸扬扬的今天， 土地开发费用 。其在整个成本构成中所占 产的位置由劣变优时，其价格会上升；反 各方面都要冷静、理性对待，对于开发 比例相对较低，一般不会超过 6％。 之会 卜跌。 商来说最理性的事是控制成本，多关注 第三，建筑安装工程费。建筑安装 (2)长期使用性。土地的利用价值 点成本，少关注点房价。因此，随着中 工程费指房屋建造过程中所发生的建筑 永小会消失，这种特性为不可毁灭性或 国房地产市场由成长期步人成熟期，地 工程 ，设备及安装工程费用等 ，又被称 恒久性。但我国房地产的长期使用性受 产界的竞争也逐步规范化。开发商进行 为房屋建筑安装造价。其在整个成本构 到了有限期的土地使用权的制约。 房地产开发要想获得利润，必须降低开 成中所 占比例相对较大，约占整个成本 (3)附加收益性 (适应性)。房地产 发成本 ，严格控制各项费用支 出。 的40％左右。 本身并不能产生收入，房地产的收益是 同时兼顾各种业态，比如随着我国 第四，市政公共设施费川。市政公 在使H】过程中产生的。房地产投资者可 国力的增强、人们生活水平的提高，以 共设施费用包含基础设施和公共配套设 以 合法前提下调整房地产的使用功能， 及人们对 网球观念的改变 ，网球运动在 施建设费两部分。该项 目所 占比例较大， 使之即适产特征，又能增加房地产投资 我国得到了空前发展。可以由网球中心 我 国一般 20％左右。 的收益 。 规划商业布局 ，并且将配套的其余物业 2．变动成本 ：主要包括管理费川、 (4)异质性。这是指市场上不可能 或租或卖