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北京土地 对我市国有土地收购储备工作的思考 贺利伟 北京市自2002年建立土地储备制度以来，经过 储备工作效率的问题，建议城市规划部门针对此类 近10年的实践和发展，先后完成北京化工厂、吉普 国有存量用地收购储备，按照 “规划先行，未收先 车厂、染料厂、焦化厂等大型企业的国有存量用地 控”的原则，对土地使用者要求政府收回的土地， 的收购储备工作，即支持了部分污染企业的搬迁整 在未实际实施收购储备前，可由原企业以储备机构 治工作，又将土地重新整理利用丰富了土地供应， 名义办理拟收购储备地块的规划条件，明确规划红 促进了城市规划的实现与环境优化，在增强政府宏 线图和规划要点，实现 “先规划、后收购储备”的 观调控能力、推动全市经济社会发展等方面起到了 良性运作，为土地收购储备提供理论依据，降低土 积极作用。同时，笔者也在土地收购储备多年的工 地收购储备的市场风险，提高工作效率。 作中发现了一些问题，现就这些问题谈一谈自己的 体会和认识。 问题二：土地补偿价格缺乏统一标准 问题一：规划滞后 土地收购储备工作能否顺利进行，关键在于如 何合理确定土地收购储备补偿价格。在现有文件规 土地收购储备工作涉及国土、规划、住建等 定中，涉及土地收购储备补偿价格问题的主要有以 多个部门，部门之间的协作配合对土地收购储备工 下两个文件。 作至关重要。在实际工作中，如部门之间配合不到 文件一：《北京市国土资源和房屋管理局、北 位，则往往影响到土地收购储备的工作效率。譬 京市财政局关于印发北京市国有土地使用权收购 如，土地储备机构与规划部门的协调与配合便是其 和入市交易补偿暂行办法的通知》（京国土房管 中之一。 出[2003]128号） 由于规划部门出具的规划意见对土地收购储备 该 《通知》提出： “国有土地使用权收购实行 的可行性及土地补偿价格的确定有着直接影响，因 货币补偿。收购补偿价格按本市有关拆迁补偿办法 此是土地收购储备工作的前置条件。但在实际工作 评估确定。” 中，由于规划部门不直接向申请土地收购储备的土 文件二：《关于印发北京市收回企业国有土地 地使用者出具土地规划意见，故土地储备机构在收 使用权补偿办法的通知》（京国土用[2005]534号） 到土地使用者申请时，无法及时获取关于土地规划 该 《通知》提出： “收回企业国有土地使用权 条件的相关信息。在此情况下，为核实土地规划条 补偿采取货币补偿、实物补偿或货币实物相结合的 件，土地储备机构需额外花费人力和时间，影响工 补偿方式。补偿价格由有评估资质的中介机构按照 作效率。 现状用途进行评估，评估结果由市国土局会同市发 相关建议：为解决规划意见滞后影响土地收购 展和改革委员会和市财政局等有关部门确定。” 26 BEIJING LAND 土地储备 在实际工作中，评估机构在出具国有土地收购 究制定国有土地收购储备补偿价格标准，为规范、 储备补偿价格评估报告时，主要依据也仍然是以上 统一地开展土地收购储备工作提供科学手段。 两个文件规定。这样一来，存在以下问题： 同时对于土地收购储备补偿价格的确定，为减 首先，究竟该如何界定 “国有土地收购储备 少政府收购储备资金压力，建议可尝试采用先零成 补偿价格”的内涵？评估报告所提供的标准不尽 本收购储备，确定竞得人后，储备机构再向企业支 一致：有的报告以房屋拆迁补偿价格为准；有的 付补偿款的方式，或者为提高企业积极性，可尝试 报告以土地现状用途的市场价格为准；有的报告 采用以现状用途补偿为基础、同时适当考虑企业参 综合考虑房屋拆迁补偿价格和土地现状用途的市