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企业搬迁补偿费评估探讨 ◆ 刘艳萍 摘要：针对 《国有土地上房屋征收与补偿条例 (以下简称 ((征收条例》)颁布实施，本文研究搬迁 对企业的损失和影响。对于不动产价值的补偿，不仅仅是房地产价值的补偿，而是所有不动产价值的补偿。 对于停产停业损失费的补偿，把工业企业房地产与纯商业用途、办公用途房地产的停产停业损失费分开对 待。对于搬迁补助费，不可按固定标准进行补偿，而应按实际发生费用进行核定。 关键词：企业搬迁；补偿费，评估；探讨 一 ． 搬迁对企业的损失和影响 墙、烟筒、挡土墙等)、管网系统 (给水、排水、暖 搬迁对企业的损失主要包括三个方面：不动产损 气，电路、通讯、网络、管理信息系统、安全监控系 失、停产停业损失、搬迁支出损失。 统、消防系统)、绿化景观、路灯照明等，以及土地 (一)不动产损失 使用权等无形资产。 不动产损失指不能随迁的固定于土地上或地下的 (二)停产停业损失 所有有形资产，包括：建筑物 (生产经营用房、办公 停产停业损失指因搬迁而停产停业给企业造成的 用房、后勤用房)、构筑物 (设备基础，道路交通、院 生产经营损失、盈利损失以及不必要的支出。一个大 2o11．3 相 和妣 43 一 ll曩麝 ‘。露 0毛≥ 鬟 _llllll 型的正在进行生产经营的企业，根据其生产规模和所 得不停产、停业，其补偿费是得不到的，但其停产停 经营业务的不同，因搬迁导致的停产停业时间一般为 业损失和 日常有些开支是必须要发生的 (如一些销售 半年至两年，所涉及的损失一般包括： 营业网点的房租费等)。 (1)生产经营损失。主要指停产停业期间的利 以上停产停业损失是以企业停歇一段时间继续生 润，以及利润在此期间产生的利息等。 产经营为前提的。如果因为搬迁，公司厂址的变更， (2)公司产品订单损失。潜在客户的跑单、现有 机器、设备的大迁移，公司人员的变动、对客户的负 客户的跑单或减单、对原材料的订货减少导致订货单 面影响等原因导致企业无法继续生产经营，不得不进 位成本增加、已订货订单无法继续生产的赔偿金等。 行破产清算。那么以破产清算而告终的企业损失就会 (3)一些设备因搬迁不得不提前报废或更换所带 更大。 来的固定资产损失。 (三)搬迁支出损失 (4)原有客户群的丢失及新的市场开拓所带来 搬迁支出损失是指因搬迁产生的全部费用以及不 的成本增加 。原有客户群或许丢失，新的市场开拓 必要的浪费和不可预见损失等，包括： 必定带来成本的增加，如需加大广告力度而造成的 (1)可移动物品的搬迁、安装费用。可移动办公 费用增加等。 家具及用品、文件档案的迁移费，大量的原材料、在 (5)公司的隐形损失。有些企业地理位置优 产品、半成品、产成品的迁移费，在用工装模具、刃 越 ，由于搬迁，企业很难找到与原来一样优越的地 具和器具、消防器材的迁移费、安装费，可移动机器 理位置，导致原材料 、产成 品的运输成本大大增 设备的运输、安装费用。