(精品报告）田村地块可行性分析报告91p.pptVIP

结论:由于办公物业对个人消费者的生活意义不大，区域办公楼过多反而会造成交通拥挤，从而影响他们的生活，因此从他们的角度来讲，是希望办公物业档次高些，但同时又不能过多，他们的意见对区域是否开发办公物业不起最终决定作用，而区域是否需要开发办公物业最终取决于区域经济发展水平以及当地公司、企业对办公的需要。 户型需求 17% 37% 35% 11% 一居 两居 三居 四居 区域内酒店物业已经基本饱和，本项目位置欠佳，不宜开发酒店、宾馆 关于办公物业，就目前区域发展情况来看，高档办公物业缺乏生长的土壤，低档写字楼有一定的需求 区域消费者对新建房产的消费热情很高，5000—7000平米的二居、三居最受欢迎，大面积住宅在本区域的市场较小 在商业方面，超市、餐饮街、娱乐休闲、家电卖场、服装服饰都有广泛的市场需求 企业承租面积（平米） 21% 33% 26% 11% 8% 1% 100 100-200 200-300 300-500 500-1000 1000 企业承受租金水平（元/平米/天） 42% 21% 18% 9% 6% 4% 1-1.5 1.5-2 2-3 3-4 4-5 5 未来交通规划 玉泉路 未来将拓宽为60米，目前正在动工修建，将接通北边的杏石口路，打通南北 阜石路 由60米拓宽到80米，行驶时速由60公里提高到80公里，提级为城市快速路 田村路 未来将拓宽为40米，成为配合阜石路、复兴路的东西向次级道路 地铁9号线： 玉泉路与杏石口路交界处的南平庄是正在建设的地铁9号线的终点站，它是2004年北京市70项重大工程，预计2006年地竣工，2007年可投入使用 北京国际雕塑公园 阳光星期八公园 公园 医院 解放军总医院 307医院 304医院 武警总医院 空军总医院 航空航天医院 ………… 教育产业 玉泉路中学 永定路中学 北京市十一中学 玉泉小学 中科院研究生院 工商大学 ………… 酒店类物业 商业类物业 住宅类物业 办公类物业 区域市场 区域内酒店 项目名称 项目位置 规模（平米） 松麓圣方假日饭店 田村路与定慧北桥交界处西南角 10000 五棵松饭店 金沟河与四环交界处西北角 21000 凯德宾馆 海淀区正大南路东南角 6000 影视之家 五棵松宾馆南300米 20000 长峰假日酒店 海淀区永定路66号 40000 目前区域内的酒店、宾馆总量不到100000平米，除去中央电视台的内部宾馆——影视之家外，总体可对外经营酒店总量不超过80000平米。 区域内酒店分布 区域内的酒店、宾馆主要分布在复兴路沿线和西四环沿线，因为复兴路沿线和西西环沿线是交通干道，每日经过车流量大，酒店宾馆的标志非常容易被过往车辆看到，从而吸引客户入驻。 项目名称 标准间价格 （元/间） 星级 入住率 长峰假日酒店 733 四星 70% 松麓圣方假日饭店 342 准三星 50% 凯德宾馆 298 准三星 65% 五棵松饭店 258 准三级 70% 影视之家 不对外开放 三星级 不详 酒店物业价格、档次 及入住率 区域内的酒店基本上以准三星级酒店为主，四星级酒店仅有长峰假日酒店一家； 准三星级酒店的标准间价格基本上在300元左右/间/天，四星级酒店长峰假日饭店的标准间打折后是700多元/间/天； 从入住率来看，区域内的酒店目前基本上维持在65%左右，在北京市属于中档偏上水平。 酒店类物业初步可行性 区域商务氛围弱 酒店已基本饱和 本项目不适宜开发酒店 项目名称 项目位置 项目体量（平米） 玉泉大厦 石景山区玉泉路西300米 18000 万城大厦 金沟河路19号 20000 长峰假日饭店写字楼部分 海淀区永定路66号 6000 九州大厦 玉泉路口内50米处 9000 运通商务中心 玉泉路口内200米处 3200 中电兴发大厦 永定路与金沟河交界处西50米 5000 区域内办公物业 区域内共有办公面积总计68200平米。其中办公体量最大的是位于金沟河路的万城大厦，大厦总体建筑面积30000平米，扣除商业经营部分，写字楼可用面积为20000平米 运通商务中心 区域办公物业分布 办公物业价格及档次 项目名称 租赁价格 档次 玉泉大厦 2.6元/平米/天（含物业费） 乙级 万城大厦 1.8元/天（含物业费） 乙级 长峰假日写字楼 未知 四星级酒店配套 九州大厦 3元/天（含物业费） 丙级 运通商务中心 2.1元/天，物业费5-6元/平米/月 无级 中电兴发大厦 1.65元，不含物业费 丙级 区域办公物业基本上是乙级和丙级，建立年代都已久远，物业外观分陈旧，设施老化，非常落后，仅能满足最基本的办公条件，无法提供大型企业办公的条件 整体物业租金在3元以下/平米/天，档次低，租金低是区域内办公物业的最主