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浅析城市房地产开发中 轨道交通发展的影响 在城市交通系统中，公共交通是最能改善经济地理区 位条件的因素。所谓良好的区位条件，首先就是指优越的 交通条件。交通条件的改善能够增加客流量，缩短与城市 中心区域的相对距离，提高区位效益 从而从根本上改善 土地的供给质量。由此可见，城市交通状况与土地价格是 密切相关的，而公共交通的便捷程度直接对城市区域的繁 荣程度和人口流量产生影响，从而对地价产生作用。 轨道交通除了继承城市交通的一般功能外，在城市发 展中还具有基础性功能和先导性功 基础性功能是缓解城 市交通压力，解决交通拥堵 ．这是其直接表现 ；先导性功 能是指轨道交通对城市土地开发利用、产业布局和城市空 间结构的引导和反馈，对沿线区域社会、经济生产的巨大 辐射带动作用。从房地产开发的角度来讲，就是轨道交通 可以影响到土地的开发模式、利用功能和开发强度，并对 房地产价值产生作用。 道交通方式的不同而不同。如地 一 、 城市轨道交通对房地产影响概述 本上是正面的，而轻轨交通会因 总体而言，城市轨道交通对房地产开发具有增值效 污染，并有可能对周边区域的房 应。但因时间、空间 交通条件 区位条件 区域开发水 负面效应。 平等因素的差异，轨道交通对房地产开发的影响程度也会 不同 二 城市轨道交通对房捌 轨道交通对于房地产的影响可以分为正、负两个方 析 面。正面影响主要体现在轨道交通沿线区域房地产价值的 城市轨道交通发展对于房 提升。整体来说 ，轨道交通的建设起着 一线带活一片 面 ：一是对房地产价值的影响 ； 的效应，促使区域的房地产升值。大量住宅小区聚集在轨 影响 三是对房地产开发量的影 道交通沿线，形成密集的带状中心。由于这个带状区域内 值的影响是学术界公认的主要方 可达性较高，所以房地产的价值要高于轨道交通距离较远 所谓房地产价值，就是土地 的同类房地产价值。同时，因为城市轨道交通一般会穿越 的价值总和。影响房地产价值的 较高密度的旧城区，它的建设能调整旧城区的土地利用结 的分类方法，可以把这些因素分： 构，促进旧区更新和改造．也从一定程度上使周边区域的 社会经济因素和行政因素 ；或总 房地产价值上升。轨道交通对于房地产的影响还会随着轨 素等。这里要研究的是交通因素 A她 l _ 首先，要分析交通便捷程度。包括 ：接近车站的程度 投入运营初期 投入运营中后期等不同时期，对房地产价 近主次干道的程度、接近市中心的程度、接近商业设施 值的影响也有着显著的不同。根据国外学者总结的规律． 程度、接近文教、娱乐设施的程度等。居民的生活、通 初期轨道交通周边房地产的价格增长幅度很大．随着交通 等方便程度均与房地产价值成正相关关系。传统的所谓 网络的建立 轨道交通对于周边房地产价格的影响会逐渐 段”概念 ，会随着轨道交通的开通而得到极大的改善。 变小 ，甚至微不足道。学者们认为，交通设施在城市众多 时，轨道交通对发展中低价商品住宅和经济适用住房、 区域中的陆续投入 ，可达性在城市交通网络中普及．造成 套商品房等保障性住房也起着积极的促进作用，使原本 可达性价值相对降低。由此可见，随着上海轨道交通网络 的日趋完善．其对房地产价值的影响程度将趋缓 ．影响层