北京景观地产影响：空间格局与经济格局.pdf.pdfVIP

观察与思考—— 25— — 北京景观地产影响：空问格局与经济格局 文 ／李兰 张祖群 旅游(景观)地产在传统分类中，可分为旅游景点地产 旅游商务地产、旅游度假地产和旅游住宅地 产四大类。现在比较趋同的分类是主题公园型景观房产 度假区型景观房产、复合型景观房产三分法。 他们都是以稀缺的旅游资源为基础 ，通过对旅游 休闲度假 展览会议、教育、娱乐等产业的整合而 进行的复合式房地产开发及营销模式，开发项 目全部或部分用于旅游度假。 一 、 景观地产概念 近些年 ，随着社会 日益进步、经济不断发展和人们生活 水平的不断提高 ，人们对生活方式和生活质量有了更高的要 求 ，从而促使旅游地产逐渐升温，特别是在北京开发商纷纷 掘金旅游地产。旅游学界、房地产业内许多同仁将北京旅游 地产与 日本东京、美国纽约、英国伦敦、新加坡等世界发达 国家都市相比，也与中国内地的上海、广州、深圳等城市相 比。较之前者，总是说发达国家、地区的旅游房地产业在城 市发展中已处于何种地位 ；较之后者 ，又总是说某某城市的 旅游地产发展还处于何种时代。由此可见，旅游地产作为一 种产业 ，在我国与在发达国家所处的地位还存在着较大差异。 我国与发达国家产业结构、社会进程的不同是造成此差异之 图： 《北京城市总体规划 (2004年 2020年)》中提出 “两轴 一两带 多中心”城市空间布局 本质原因。 旅游(景观)地产在传统分类中，可分为旅游景点地产、旅 面的影响因子，即从单中心到多中心的变革分析对旅游地产 游商务地产、旅游度假地产和旅游住宅地产四大类。现在比较 的影响，认为都城历史性因素在北京旅游地产发展中具有主 趋同的分类是主题公园型景观房产、度假区型景观房产、复合 导影响。 型景观房产三分法。他们都是以稀缺的旅游资源为基础 ，通过 (一)城市单中心扩张造就了景观地产布局的空间基础 对旅游、休闲度假、展览会议、教育、娱乐等产业的整合而进 北京作为具有3056年建城史和 857年建都史的六朝都 行的复合式房地产开发及营销模式 ，开发项 目全部或部分用于 城，是中国拥有世界遗产 (6处)最多的城市。其对外开放的 旅游度假。 旅游景点达200多处 ，文物古迹有7309项 。这是全球其他城 二、从单中心到多中心 市无法比拟的独特的 自然和人文资源优势。而这些遗产和景 对北京景观地产空间布局的影响 点的分布，多以紫禁城为中心非均匀扩散，随着半径的变大 基于北京的现实，考虑北京建设世界城市的发展 目标 ，这 而密度逐步减小。景观地产的发展势必受遗产资源分布的影 里从城市空间角度认识北京的扩张模式、城市拓展区这两方 响。 — — 26——观察与思考 自从 “梁陈方案”被50年以前北京的城市规划者否定以后， 时至今 日以紫禁城为中心，扩展了一环、二环、三环、四环 ，直 至五环、六环，相关环线地价的变化呈现出以紫禁城中心区为 圆心、向外不匀速降低的同心圆模式。北京中心城区地价、景 观地产项 目和北京城市同心圆模型高度重合，只是个别因素上 有些变异。景观地产发展将长期受到城市扩张模式的影响，都 城因素将长期成为主导因素。短期内超高标准的影子地价不会 消失，又将影响不同半径的同心圆范围内的旅游地产建设乃至 管理等。需要注意的是，景观地产不是狭义的地产或房产，不 是体闲地产，也不是分时度假或时权酒店。它在综合性、环境、 功能、经营、价值、顾客、使用等方面体现特征。它是城市景观 与地产的结合，是基于城市文化遗产保护和高端休闲地产发展 的产物。因此，都城因素也就造就了发展北京旅游地产的契机： 第一，旅游景点虽呈非均匀扩散，但却有着共同的中心——紫 带与东部发展带最显著的优势是 自然生态景观 ，这又与景观 禁城；第二，中心城区的较高地价也并不影响旅游地产主要消 地产往往位于市郊的主题公园附近或位于风景优美的旅游度 费者——较高收入人群的消费需求；第三，建设中国特色世界 假区附近 (如东坝郊野公园、香山等地)相契合，它与核心