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■■溢 ■ ■ 对估价技术鉴定若干问题的思考 ◆ 黎 明 编者按：在 日常生活中，我们可能会遇到一些涉及到人身、名誉或经济上的损失，在界定产生这种损失 的原因、大小时，通常都会借助相关专业人员或仪器进行甄别，对于这种行为我们可以统称为专业鉴定，如 医疗事故鉴定、珠宝鉴定、亲子鉴定、交通事故鉴定等等。关于 “估价技术鉴定”，对于普通民众而言，似 乎与他们离得比较远 ，有的人对估价技术鉴定是闻所未闻，但对于房地产估价师而言，应该有所了解。早在 2003年12月1日建设部颁发的 (城《市房屋拆迁估价指导意见》第二十二条至第二十六条，最近印发的 国有 土地上房屋征收评估办法 第二十二条至第二十七条，均对 “估价技术鉴定”予以规定。可见 “估价技术鉴 定”不论是在过去 ，还是在房地产估价行业发展的今天，其地位或作用是不可小觑的。 一 、 估价技术鉴定的定义 技术鉴定办法 、 福州市城市房屋拆迁估价技术鉴 什么是 “估价技术鉴定”呢? ((城市房屋拆迁 定细则 、 苏州市城市房屋拆迁l’平估技术鉴定管理 估价指导意见》和 国有土地上房屋征收评估办法 规定 、 广州市房地产估价技术鉴定暂行规则 等 并没有对 “估价技术鉴定”下定义 。笔者翻 阅了部 等，惟有 广州市房地产估价技术鉴定暂行规则 分省、直辖市、自治区以及城市制定的相关估价技 “估价技术鉴定 ”进行 了专门的解释 ，其它各地制定 术鉴定办法或实施细则 ，如 北京市房屋拆迁评估 的相关估价技术鉴定办法或实施细则中均未提搜 。 广州市房地产估价技术鉴定暂行规则 对房地产估 议的，按照 国有土地上房屋征收与补偿条例 第 价技术鉴定的定义，笔者较为认可，即：房地产估价 二十六条规定处理”， “各省、自治区住房城乡建设 技术鉴定是指房地产价格评估专家委员会组织有关专 主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立 家，按照房地产估价有关法律规定，遵循房地产估价 评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核 规范，对有争议的房地产估价报告进行鉴定并出具鉴 结果进行鉴定”。 定结果的行为。 该办法并没有表示其它类型估价实践中，估价 二．估价技术鉴定产生的背景 当事人对估价结果存在异议的就不能提出技术鉴定。 由于房地产市场是一个典型的不完全市场 ，价 然而在估价实践中却是很容易使行政主管部门产生误 格影响因素众多，且市场信息不对称，不会 自动地形 解，以为技术鉴定只是为征收估价有异议而设立的。 成常人容易识别的适当价格，同时还有许多阻碍房地 通过阅读 ((北京市房屋拆迁评估技术鉴定办法))、 产价格合理形成的因素，在其判断中要求有专门的知 ((福州市城市房屋拆迁估价技术鉴定细则》、 ((苏州 识和经验，所以需要估价人员进行 “替代”市场的估 市城市房屋拆迁评估技术鉴定管理规定》、 广州市 价。而估价机构与估价人员共 同出具的房地产估价报 房地产估价技术鉴定暂行规则))，我们从中可以发现 告作为一种专业意见，就必然会存在误差，但应将误 这些相关估价技术鉴定办法或实施细则具有一个明显 差控制在合理的范围内。当误差偏离估价当事人的心 的共同特点，即 “估价技术鉴定”是仅局限于对房屋 理预期太多或者对估价当事人产生了实质性的经济损 征收评估结果有异议的，只有 广州市房地产估价技 失时，尤其是在征收赔偿评估时，被征收人对补偿的 术鉴定暂行规则》较为全面，其包括所有争议的房地 心理预期与评估结果相差较远，估价当事人就会对估 产估价报告。 价结果的专业性产生合理的怀疑。为了维护估价相关 (二)不能认为仅适用于对鉴定性估价类型的估价 当事人合法权益，确保评估机构出具的评估结果的客 结果有异议的情形 观、公平、公正，各地应成立房地产