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房地产司法鉴定估价 风险防范及实践运用 ◆ 赵 国模 摘要：鉴于司法鉴定结论作为法定证据的特定性，且对案件的裁决具有重要的乃至决定性的影响，其 正确与否，直接关系到案件的处理结果。如何规避司法鉴定估价操作风险，防范司法鉴定估价法律责任， 是司法鉴定估价人员长期面临的课题。笔者在长期的房地产司法鉴定估价实践中，针对不同的经济类诉讼 案件，理出了一些规避房地产司法鉴定估价操作风险的思路与实际运用的体会，供房地产司法鉴定估价人 员参考。 关键词：房地产司法鉴定；风险防范；实践运用 本文所指房地产司法鉴定估价，是指取得司法鉴 径人手 ： 定许可证的房地产估价机构接受人民法院的委托，对 (一)严格审查委托B内容!j年fl父材料，确定足 经济类诉讼活动涉及的房地产价格 问题进行科学鉴别 受理委托 和判定的活动，其鉴定结论可作为旺明案件真实情况 对照委托方确定的司法鉴定r1的，审畲委托 J、] 的证据 。从事房地产司法鉴定估价 ，要求房地产估价 容与相关材料是否完备是确定是否受理委托的关键 。 师必须对房地产司法鉴定领域的专 门知识有过系统学 委托书 内容不符合要求 、相关材料不齐 的 定事 习，掌握了比较深厚的基础理论和熟练的运用技术， 项，鉴定机构可不予受理。如遇强制执行案件，破执 具备一定年限的房地产司法鉴定工作实践经验，了解 行方均存在明显的抵触情绪不愿提供相关资料的，¨ 司法鉴定工作和诉讼活动相关的法律知识，符合司法 要求委托方配合，提供 协助执行通知书 给权属登 鉴定人员职业道德规范等要求。 记部 门查阅有关资料 ；实在查寻不到所需资料的，则 一 司法鉴定估价操作的风险防范 要委托有资质的房产测量机构实地测量建筑面积。 人民法院委托的房地产司法鉴定案件，大部分都 时，要求委托方对提供的相关材料加盖委托方公章。 是复杂、疑难、价值金额较大和双方争议较大的。鉴 明确规定鉴定人员不得直接接收涉案当事人提供的材 定此类案件 ，操作风险较大 ，必须从规范鉴定程序人 料 ，防备鉴定人员与当事人单方接触，影响鉴定的公 手，只有实施一套科学和完备的鉴定程序，才能达到 正性。 防范操作风险的 目的。同时，规范鉴定行为，特别是 (■)结合司法鉴定特点，拟定鉴定标的的 “案情 鉴定的前期工作阶段，一定要加强与相关当事人的沟 价值” 通、交流，摸清双方底数，可化解鉴定中出现的执业 受理司法鉴定委托后 ，应根据特定的鉴定 日的 风险。只有提高房地产司法鉴定人员的业务能力和专 全面了解与鉴定有关的案卷材料 。针对案情的特点和 业素质，才能从根本上降低鉴定的质量风险，保障鉴 争议的焦点，综合分析当事人陈述的意见，即当事人 定人员工作的独立性不受来 自机构 内部和外界各方面 从事实上和法律上讲述 自己请求的正确性或反驳对方 的干扰 ，可避免发生干预风险。具体防范可从以下路 请求的不正当性的主张，从中找出鉴定价格的价值走 8 舶 I蛇 舶龇 2n11． 譬 |ll_ 譬 蠢。 汹菇磷 向及争议价格的平衡点，拟定鉴定标的的 “案情价 实地勘验时，应要求委托方及案件双方