可行性研究在房地产投资项目中的作用探析.pdfVIP

现代商贸工业 NO．18，2010 ModernBusinessTradeIndustry 2010年第 18期 可行性研究在房地产投资项 目中的作用探析 李惠卿 (中国海洋大学，山东 青岛 266000) 摘 要 ：研究探讨 了可行性研究是在对项 目所在地 区进行社会 、经济发展调查、研究、评价、预测、勘察的基础上 ，对项 目建设 的必要性 、经济合理性 、技术可行性 、实施可能性提 出综合性 的研 究论证报 告 。从而规避该项 目所面 临的风 险，将房 地产开发项 目的风险降至最低 ，并为投资方案提 出意见和建议 。 关键词 ：可行性研 究 ；房地产 ；投资 中图分类号 ：F29 文献标识码 ：A 文章编号 ：1672—3198(2010)18—0017—02 0 引言 的依据 ，作为工程设计和建设的依据 ，作为 向当地政府和环 可行性研究 (FeasibilityStudy)是指在投资决策之前， 保部门申请建设执照 的依据 ，作为本工程建设补充基础资 对拟建项 目进行全面的技术经济分析论证并试图对其可行 料的依据，作为项 目与各有关部 门签订合同或协议的依据， 或不可行评价的一种科学方法，它是投资前期工作的重要 作为核准采用新技术 、新设备研制计划的依据，作为企业安 内容 ，是投资建设程序的重要环节，是项 目的投资决策 中必 排项 目计划和实施 的依据 。 不可少的一个工作程序。在投资项 目管理中，可行性研究 2 可行性研究的国内外现状 是指在项 目投资决策之前，调查、研究与拟建项 目有关的 自 (1)可行性研究起源于美 国。2O世纪世纪 30年代 ，美 然、社会、经济、技术 等因素 ，在此基础上分析投资建设方 国为了开发田纳西河流域 ，在新建工程项 目投资前景分析 案 ，预测、评价项 目建成后的社会经济效益 ，并在此基础上 ， 时，第一次使用了可行性研究一词 ，并推行这一方法。由于 综合论证项 目投资建设的必要性、财务上的盈 利性、经济上 它在投资项 目中起着很大的作用 ，第二次世界大战以后 ，西 的合理性、技术上的先进性等 ，从而为投资决策提供科学依 方工业发达国家普遍采用可行性研究方法，并在实践中不 据 。 断的加 以充实和完善，可行性研究成为在投资决策前必须 1 可行性研究的理论意义 认真完成的工作。随着可行性研究的应用和推广 ，可行性 作为一门横跨技术科学、经济科学和 自然科学三个领 研究 已经具有了一套完整的方法体系。 域的综合性科学，可行性研究近年来在企业投资、工程项 (2)在我国，房地产项 目可行性研究起步 比较晚，2O世 目、研究课题 、基本建设等各类问题的决策中得到了广泛的 纪 70年代末 8O年代初开始出现，主要 由政府倡导发起。 应用 。在项 目投资决策之前进行可行性研究 ，不但有助于 2000年 ，国家计委、建设部颁发了 《房地产开发项 目经济评 减少或避免项 目投资失误，而且有助于项 目的顺 利实施和 价方法》。曾祥瑞 (1994)在 《房地产投资可行性分析方法研 推进 ，总的说来 ，可行性研究对于项 目投资决策的作用包 究》中，对房地产投资资金比例 的确定方法和投资可行性分 括：作为项 目建设立项的依据，作为向银行 申请贷款或筹资 析方法进行了研究，认为用市场租金平均水平估算 出总收 其 中 w 满足：W一 {wiIWi— bi／∑bi，wi 一0， 场，市场参与者都能够及时地、不以任何偏见地获得所需要 FTw =1，i一1，2，… ，n} 的信息 ，信息的交易成本为零。这种状态的市场几乎是不 于是得到考虑交易费用的最优证券组合投资模型： 可能的．但对于马柯维茨证券组合投资模型的提出和发展 m ind2一 WTEW 还是人们对资本市场认识的一场革命 ，一种转折，能