房地产企业财务风险管理初探.pdfVIP

l l 房地产企业财务风险管理初探 缪华丽 (杭州开元房地产集团有限公司 ，浙江 杭州 311205) 摘要：财务风险指的是在企业的所有财务活动中，由于企业受到内外部环境和各种难以预计或难以把握的因素影响． 而对于房地产开发企业这一具体行业，可指房地产开发企业因为财务状况出现异常而致使企业的房地产投资、资金报酬 难以正常收回。笔者结合 自己工作对当前房地产企业财务风险的相关问题进行了详细的探讨。 关键词：房地产 ；财务风险 ；对策 一 、 房地产企业财务风险解读 法从企业内部挖掘潜在资金，也没有考虑催收应收账款，却总 1．财务风险的概念。财务风险是指企业的财务活动 中由于 是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款 ，这无疑加大 了房 各种人为或客观条件等不确定因素的影响，使企业财务收益与 地产项 目的财务风险。企业的借入资本越大，资产负债率就越 预期收益发生偏离，因而给企业的经营与管理带来困难和损失。 高，财务杠杆效应也会越大，随之而来 的财务风险也就越大 。 财务风险是不可避免的，是市场经济社会化大生产的客观产物。 据 2《1世纪经济报道》2010年 l1月 1913公布，上市房企三季 但是企业可以通过加强内部控制、财务管理等措施，防止人为 报及多家机构数据统计显示， 目前国内上市房企资产负债率已 舞弊行为的发生，从而确保房地产企业经营的 良性化运作 ，提 升至历史最高水平，甚至超过全行、I最艰难的2008年。个别房 高抵御风险的能力 ，实现企业利益的最大化 。 地产公司的负债率则高达 100％以上。而 11月 l8日，中邮证 2．房地产企业财务风险的种类。(1)房产项 目投资风险。房 券分析师表示， “2010年三季末，20家样本企业的资产负债率 地产项 目投资风险就是指由于不确定因素的影响，导致房地产项 达到 71．3％，比2009午末提高 5．09个百分点，达到我们研究 目不能达到预期效益，从 f『i影『响盈利水平和偿债能力的风险。由 时间范围I^J的最高水平。”最新的数据银监会完成对 60家大型 于房地产市场的特殊性，前期投入成本较高，投资活动是房地产 房地产企业集团的调研，有 l8家平均资产负债率超过70％。而 企业活动的主旋律。由十房地产项 目牵涉的范围非常广，项 目环 任房地产业内，公认的资产负债率安全范围为 60％-70％以内。 境很复杂，因此企业投资过程中存杠许多风险。(2)房产项 目筹 可见，当前房地产行业虽然经 “国十条”、新 “国五条”及地 资风险。项 目筹资风险是指房地产项 目为了取得财务杠杆利益而 方各级调控政策后，仍然居高不下的房价后面，隐藏着巨大的 举债 ，增加 了到期还本付息的负担 ，潜伏着不能还本付息或资不 偿债风险。随着房地产市场竞争 日益激烈，有关部门监管力度 抵债的可能，以及由于财务杠杆的作用 ，导致账面利润大幅度下 的不断加大，贷款 门槛 31渐提高，房地产企业的资金链条越来 降的可能。另外，当前筹集资金的渠道呈现多样化，如果资金筹 越紧张，一旦资金链断裂 ，后果不堪设想 。 集不当，就会给企业的生产经营带来风险。(3)项 目资金回笼风险。 2．不注重 日常资金管理。许多房地产企业没有制定资金的 资金回笼风险主要是指在房子开发成功后，在向公众出售的过程 使用计划 ，缺乏资金管理观念 ，存任重楼房销售轻资金管理的 中，由于出售成功的时间和金额不确定性所导致的风险。房地产 现象。有些企业的财务管理工作只是停留在简单的会计核算上 项 目在回笼资金的时候，可能会受到结算方式、信用政策、催收 面 ，没有有效地进行现金管理、成本控制 ，从而加大 了成本负 政策等因素的影响导致不能回笼全部或部分资金 ，这就严重影响 担和房地产项 目的投资风险度。 了企业的财务状况 ，甚至导致企业破产。 3．忽略了投资前的准备调查工作 。很多企业只要有项VI就 3．房地产企业财务风险的基本特征。(1)不确定Il峰。房地 盲 目投资，在事前没有从资金运作、投资回报率等方面进行细 产的不确定性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。 致的财务分析。在进行房地产项 目投资之前，企业也没有很好 因此 ，开发商在进行房地产项 目的投资开发时，必须面临并