基于项目周期理论的房地产企业资金链风险管理研究.pdfVIP

风险管理、IRISKMANAGEMENT 基于项 目周期理论的房地产企业资金链风险管理研究 华东交通大学 刘小丽 唐莹莹 房地产开发项 目具有资金投资数额大、建设周期长和不可移 监控是埘方案实施的效果进行反馈和监督，对方案执行的效果进 动性的特点。一个房地产投资项 目动辄儿千万，有时甚至高达数十 行评价，并进行适时地纠正和修改。结合房地产开发资金投资大 、 亿。对于房地产企业而言，强大的资金支持是企业发展的重要保 歼发周期长的特殊性，本文将房地产开发分为四个阶段，并对每 障。巨额的开发资金通常是由多方支持的，开发商会从银行、政府 个阶段可能遇到的资金风险进行识别和分析，并提出可靠的解决 或其他机构进行融资，并以相关资产进行抵押担保。由于房地产项 办法。 目开发周期通常在2年以上，导致资金风险面临更大的不确定性， (一)开发前期可行性研究过程中的资全风险 项 目开发前期 特别是在政府宏观政策频繁调控的今天。网此 ，房地产企业如何解 通常耍进行可行性的研究。可行性研究阶段是投资决策的重要依 决房地产开发项目的资金来源问题，如何在房地产开发过程中有 据，是项 日管理前期]：作的重中之重。房地产项 目的详细可行性研 效合理分配有限的资金资源，对房地产企业资金链的良好运怍具 究是指存房地产项 目投资决策前，对拟建项 目有关的社会、经济、 有非常重要的作用。房地产项 目在项 目的投资决策、土地获取 、建 技术等方面进行深入细致的调查与研究，对可能采用的各种开发 设、租售与物业管理等各个阶段乃至贯穿全过程都存在大量的不 方案进行认真仔细的经济分析和比较论证，对项 目建成后的经济 确定性因素，容易受到社会环境、经济环境 、工程管理建设环境等 效益进行科学的预测和评价。在此基础上，对拟建项 目的技术先进 诸多因素变化的影响，从而使房地产项 目在整个生命周期内都存 性和适用性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分 在着大量风险。因此，以房地产项 日开发周期为切入点，针对各 析、系统论征、多方案比较和综合评价，由此得出该项 目是否应该 环节进行资金的合理管理和分配，适应房地产项 目管理的需要，具 投资建设和如何投资建设等结论性意见，为项 目投资决策提供可 有重要的现实针对性、必要性。 靠的科学依据。 一 、 房地产 资金链风险分析 房地产开发前期另一个重要工作是保证开发土地的按时取 项 目周期理论认为任何项 目从开始到结束都可以概括为项 得。土地项 目的基本情况包括有项 目的名称、性质、地理位置、周围 目机会分析、项 目规划、项 目实施和项 目后期处理四个部分。每～一 地理环境 、总占地面积、总建筑面积、建筑密度 、容积率、各类建筑 个阶段都对应着项 目的实施情况和特定需求。本文结合项 日周期 的构成、投资方案规划 、投资总额，总：[期等基本情况。与此同时， 理论，从项 目启动到项 目最终结束都伴随着资金的流人和流出。要 还必须进行开发项 目场地的现状和建设条件分析，如基础设施状 控制企业资金链风险，必须从项 目实施的每个环节和相应的任务 况及其外部条件，各类建筑物 、构筑物的现状，计算需要拆除的房 出发，针对每一个环节的不同情况，分析资金的流入与流出，从而 屋面积，需要处置的原住户户数和人 口，需要安置的劳动力人数等 控制相应的风险。风险管理理论支}H，风险管理可以划分为风险识 调查资料，并对供水 ，供电、污水处理条件 以及商业、服务业、文教 别、风险评估 、风险应对 、风险监控四个环节进行分析与研究。首 卫生环境条件进行分析。这些资料是可行性报告对项 目进行经济 先，资金风险识别是房地产项 目风险管理的基础，重点寻找项 目的 评价的依据 。 风险因素，明确风险管理对象。风险评估是结合公司的实际情况， 在项 目开发前期，企业必须确定项 目开发所需要的资金，计算 分析项 目中的风险点，提出尽可能多的可行性方案，防范相应的风 公司的资金缺 口，