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积极探索土地一级开发模式 加快推进城市整片规模建设 ● 范本源 土地一级开发是指政府或其授权委 降低城市建设与发展成本 ，保障城市可 国内通行 的选择方式有两种 ：一是谈 托的企业在土地出让前 ，按照土地利用 持续发展，有效解决土地开发中的环境 判 ，二是招投标。针对各地实际情况， 总体规划 、城市总体规划及控制性详 问题和社会问题。在土地合作一级开发 建议以公开招标或邀标为主，同时 ，对 规，对一定 区域内的城市国有土地和农 模式下 ，政府本着公共 目标进行开发， 国内有经验 、有实力的国有或国有控股 村集体土地进行统一征用 、拆迁 、补 可以兼顾各方权益。 企业，可以采取竞争性谈判方式选择合 偿 、安置 ，并进行适当的基础设施建设 — — 实行对外合作开发模式的必要 作方。 和社会公共设施建设 ，使该区域范围内 性。土地一级开发对外合作有几个方面 — — 关于合资公 司股本结构。在股 土地达到 “几通一平”的建设条件 ，从 的好处 ：一是可以解决城市建设投资的 本结构上，如与国有或国有控股企业合 而可以净地出让土地使用权的行为。近 资金瓶颈问题 。近年来 ，各地在城市基 作 ，可以由对方控股，城投公司和辖区 年来，中国经济发展迅速，各地城建规 础设施方面投入加大，城投公司主要依 政府持股 比例不低于49％；如与其它经 模不断扩大，如何进行城区土地一级开 靠政府信用融资，资金运作存在较大风 济组织合作，应该 由城投公司和辖区政 发并使之效益最大化 ，成为所有城市面 险。2010年国家开始清理整顿政府融资 府共 同控股 ，或者对等持股 ，各 占 临的共 同课题。本文就城市片区土地一 平台，对非经营性项 目停贷 ，对经营性 50％，以便掌握主动权。 级开发合作的有关问题做一些探讨。 项 目缓贷，融资项 目局限于城市片区内 一 一 关于收益分享办法。在合资开 基础设施建设和农民安置房建设 ，土地 发过程中，政府收益主要来 自三部分 ， 土地一级开发的主要做法 征收资金无法落实，而且土地储备贷款 税费和政策性基金收入 ，在土地出让净 必须抵押，无法满足大型片区整体开发 收益中先获取持股 占比收人 ，在剩余收 与经验启示 的需要。如果采取对外合作开发方式， 益中按出资比例获取收益。从外地运作 一 一 外地城市土地一级开发模式。 可以吸引有实力的大型企业投资共同开 情况看 ，由于合作 内容、成本核算范围 土地一级开发模式实际上就是政府和企 发，有效解决资金来源问题。二是可以 等前置条件不 同，分成办法和比例有差 业在一级开发中谁是主体的问题 ，是采 加快项 目开发进度。如果与合作商合作 异 。具体办法一般为 ：一是确定成本范 取政府垄断一级开发 ，还是政府委托企 开发 ，以行政的与市场 的力量共 同推 围及核定成本 。一级开发成本包括直接 业进行一级开发，或者政府、企业合作 进，可以加快项 目开发进度和城市建设 成本和间接成本。直接成本包括征地补 作为一级开发主体。基于不同的开发主 力度 ，实现政府与企业共赢的 目的。三 偿费、拆迁安置费、前期手续费用 、基 体 ，目前国内土地一级开发主要有三种 是可以提升开发品质。引进有理念、有 础设施建设费、绿化费和其它不可预见 运作模式 ：一是由地方政府主导，土地 实力 、有经验的合作开发商 ，可以引进 的费用 ，不可预见 的费用按一定比例提 储备机构负责实施项 目运作和土地开 先进的城市发展理念 ，提升城市开发的 取 ，据实结算 ；间接成本包括