我国土地储备制度运作模式研究文献综述.docVIP

文献综述报告 我国土地储备制度运作模式研究 前言 自从进入新世纪以来，我国房地产业得到了前所未有的发展,2009年中国的GDP为340507亿元，而房地产业所占的GDP为102152.10,光2009年一年的房地产创造的GDP值,就占了总GDP的百分之30以上。而占房地产成本资金最大的是土地，房地产的发展和土地市场的发展有着非常密切的关系。中国的土地资源基本储备在政府手中，政府对储备的土地怎样运作成为人们越来越关心的问题。 土地储备指国家土地储备机构动用国家优先购买权力，对流入土地市场的土地使用权进行购买，通过土地整理后作为储备用地的方法。土地资源是一个城市最大的资产，是政府宝贵的财富，土地资源在城市资源中占有比较大的比例，良好的土地储备运作模式将能有利的推进城市的土地经营和利用。 国内外土地储备制度研究 国外土地储备制度发展情况 土地储备制度最早实行于1896的荷兰,直到20世纪初期,许多西方国家都开始实行了土地储备制度，在西方国家，它有个通用的称号——land reserve，而储备土地的机构被成为land bank.此外加拿大、澳大利亚、波多黎各、美国的部分地区也先后推行过土地储备制度.经过很多年的发展,发达国家的土地储备制度已形成了较为成熟的运行模式[3]。 国外土地储备制度研究情况 国外土地储备制度的建立与实施时间比较长，在近百年的时间里，无论是城市规划学家、生态学家、地理学家，还是经济学家、社会学家等都对城市土地利用以及经营问题极为关注，对土地储备的理论和实践问题进行了比较深入的研究。学者们通过对土地市场、土地利用等方面的研究，进一步对土地储备的必要性、土地储备的作用、土地储备决策等方面做了细致的探讨[10]。 国外许多学者都认为土地储备是政府调控土地市场，实现城市社会公共利益的必要手段。城市土地利用应同时考虑经济目标与社会福利目标。土地储备是政府调控与管制土地市场、实现土地利用的社会福利目标的有效手段[10]。 国内土地储备制度发展情况 我国于1996年成立了第一个土地储备机构——上海市土地发展中心，2001年5月，北京市国土资源和房屋管理局土地整理储备中心成立，2002年2月，储备中心加挂土地交易市场的牌子。此后全国绝大多数城市实施了土地储备制度。至今十余年问，已有四千余个县、市建立了土地储备机构[1],土地储备制度已经在全国1000多个城市实行[1]。中国自从2002年以来，土地管理逐步成为国家宏观调控经济的重要手段，土地管理部门通过调控土地供应以及大力推行土地储备制度，实施土地供给调控。 各种文献资料显示，国家地方政府越来越重视土地储备制度所带来的影响和利益，但是土地储备制度推行的时间不长，是否会有些不完善，或者土地储备的模式给中国房地产业和经济带来了什么好处，我希望通过我的考察研究来了解。 2.4国内土地储备制度现状研究 国土资源局以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”为目地,在2007年出台了《土地储备管理办法》，它规定了若干关于土地收储的事项。《土地储备管理办法》是我国目前调整土地储备行为的基本法规，是目前我国收储土地行为准则。 该政策的出台顺应了时代潮流，它的初衷，是通过政府对土地市场的垄断，增加政府对土地市场的调控能力，平抑地价，确保土地市场平稳运作，为房地产市场发展及城市经济增长提供保障作用[8]。 但是由于历史和制度的原因，国家没有类似土地储备运作的经验导致的后果是城市存量土地几乎都掌握在土地使用者手中，无偿划拨以及规划、计划没有控制好，土地供应量过大，结构不合理，导致城市土地闲置或低效利用[4]。李国海在著作中指出，现在国家土地储备制度一是没有涉及到土地总需求，只从供给方面对市场产生影响；二是没有涉及到存量土地，只是控制了增量；三是没有实物的土地资源投入，滞后性很大，很难应对市场变化的形势 。 土地属国家所有，但土地出让的利益却由地方政府获得，这为国家利益让渡为地方政府利益或部门利益提供了可能，也是行政权力市场化的一种表现[7]。而且土地储备政策制定时主要考虑的是土地征收之后要尽快供应，避免以储备用地的形式放在政府的口袋里，产生“批而不供”的现象，避免政府“囤地”现象的发生[3]。吕春认为：目前在经济发达地区特别是城市规模迅速扩大的中小型城市，利用土地收储解决用地难、用地贵的问题，促进了经济发展。但是就本身操作规程和管理机制方面仍然存在不可忽视的问题。政府“经营城市”的理念和土地垄断供给方式应该效结合。许多国内专家研究发现，土地储备制度一方面作为一种很有效的调控手法，另一方面又为地方政府囤地创造了一种借口。 慈冰,张有义在《土地储备法律制度的反思与重构》中说：中国更是强调了我国的土地政策决定了政府对土地一级市场的垄断，并通过土地收购