云海湾一期营销策略报告(重磅).pptVIP

长沙整体供应走势，也经过2011年第一季度供应环比下跌后，从五月份开始供应将逐渐走高 规划利好：千万级人口大都市建设即将启动建设，城市进一步加速，将带来房地产发展的新一轮高潮 对于后市预判：综上，中原认为，虽然政策影响，但下半年价格难有下跌空间，未来2-3年长沙楼市将继续维持高位运行 宏观调控正不断加大，提高首付、停发三套房贷——政策直击房地产开发的关键，银行施压、形势急剧变化，整体压力巨大 区域市场竞争分析 区域市场竞争分析：总量超过260万方 格兰小镇：五矿地产品牌开发商打造的苏格兰风情别墅项目，产品形式多样，小高客户与别墅客户共存，沿街高层，降低了项目整体居住品质。 御邦：纯联排住宅社区，搭配了少量沿街洋房，社区管理未到位，整体品质和调性在片区内并没有得到拔升，相对落后 龙湾国际：开发的别墅受到市场热追，现在只有少量别墅，主打高层、小高层建筑 保利阆峰云墅：保利地产，品牌知名度高，项目为纯独栋别墅，目前四期在售坡地独栋中，370-450平米，起价600万/套 地铁价值：地铁1号线披塘路站就在家门口，距离三市轻轨枢纽5分钟，长株潭半小时生活圈 项目内部价值分析——配套价值：奥特莱斯，融城广场、天虹百货等围绕，很好的满足了客户的生活需求 项目内部价值分析——配套价值：人文和教育资源丰富 项目内部价值分析——产品价值：深宅大院·私密专属·湖湘豪宅 在形态规划中，强调社区的私密特性和专属性，营造深宅大院的形象 新古典的建筑立面风格不失地域、文化特色的处理，恢弘而尊贵，很好的呼应了“湖湘豪宅的领袖定位” 整体景观结构——“一核、三心、三轴”规划机构，将“组团概念”和“院落概念”蕴含其中。 项目硬性指标比较 项目软性指标比较 项目整体容积率为1.6，而一期容积率仅1.05，与各核心区的高端项目比较，在核心区范围内地段好、又有地铁的项目，在新出地块中已不可能再出现这种低容积率的地块 地铁1号线之于本案：15分钟，奢享五一广场繁华灿烂 户外围挡、广告牌画面展示 从保利南湖广场和运达中央广场，可以借鉴的一个共同点：精装修，尽管风格上有所不同，保利偏向古典，运达偏向现代，但都为表现豪宅的大气和尊贵 精装标准，除了石、木进口原材装修，也运用一系列新科技系统，凸显大气 而在长沙，客户对精装的接受程度较高，购房者对精装修住宅的抗性较弱，市内精装修的住宅销售情况良好；对于豪宅，精装虽然不是客户主要关注点，但作为品质的一部分仍然会吸引客户的注意力 案例：奥林匹克花园，将霍尼韦尔家居系统完美运用，得到了客户的认同 建设一个更安全、更舒适、更节能、更具有创新力和生产力的环境，将智能家居功能涵盖到生活各个细节，拥有了“聪明”的房子，享受“健康、舒适”的生活，为“都市塔尖人群”量身打造的都市型豪宅。 案例：爵世名邸——尚东板块高端别墅豪宅，地暖的应用也成为其一大特色 案例：运达中央广场，户式中央空调的现场拆机展示和使用，也吸引了不少客户的关注，且不影响项目的外观和造型。 案例：格兰小镇，远大新风系统，室内换风、排出有害气体和污浊空气，打造成“会呼吸的房子”，提倡一种健康的生活方式 对于太阳能热水器系统的运用，不仅能保证居家24小时热水的供应，而且安全、节能、环保又经济实惠。 长沙精装分析 针对三种不同物业进行市场比较法分析 经过测算得出产品毛坯均价：别墅15024元/平米，洋房10780元/平米，小高6592元/平米 市场比较法——市场增值 市场比较法——中原之于城市功能价值拉升价格 市场比较法——项目占位于市场的领导者，豪宅领导者地位将突破已有市场规则，形成强势牵引，得出项目市场价格天顶 价格建议——基于中原信心、市场增长规律、项目豪宅领导者及精装修标准，预估届时总体价格增长达到23.88% 优惠及涨价方式建议： 因各类客户（如一次性或按揭（公积金）、有vip优惠或没有vip优惠）能够享受到项目各项优惠的几率不一，因此，简单采取最大折扣率法对本项目而言欠缺科学，因此项目建议采用“综合折扣率”方式进行换算和折返面价。 同时，受政府对价格公示和调整的新规，建议开盘折扣可以稍大，后期通过回收点数优惠，进行变相涨价。 备注：受银行回款的影响，建议在目前市场情况下加大一次性付款的优惠比例。 营销节点铺排：高调制造影响力，关键节点集中爆破式营销，制造市场轰动效应，一系列活动保证现场热度 按计划，截至2011年12月底，项目有望实现8.77~10.69个亿的目标销售额 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 阶段推售——第2阶段（洋房销售期） 阶段目标 整体思路 客户策略 推广策略