4号街坊A地块前期策划提案.doc

一个项目的定位必须符合政府规划要求以及看准市场竞争环境结合本项目地块的优劣势来给项目一个避短扬长的定位。 规划要求 一、《扬州市老城区4号街坊控制性详细规划文本》要求摘要: （一） 规划原则 1、遵循“整体控制、积极保护、合理保留、全面改善”的方针，体现全面保护老城区风貌的基本原则与要求。 2、遵循保护与发展并重的原则，尽量保持街坊原有格局和空间形态，根据实际需要适时调整用地功能，完善基础设施，改善居住环境，方便居民生活。 （二）规划重点与目标 1、合理确定人口密度，降低建筑密度，改善居住条件，提高环境质量。 2、完善街坊的基础设施和改善交通条件，适应现代化城市功能生活要求。 3、完善城市功能，保护历史文化遗存，实现老城区功能结构与空间结构的优势。 4、保护宋大城双瓮城及琼花观周边环境，打造古街巷风貌。 5、通过老城区的建筑风貌与历史文脉的整合，提高老城区景观品质，突出城市地方特色。 （三）土地使用适建范围规定 考虑到规划的弹性和可操作性，在特定的条件下，用地性质可根据实际情况需要做适当调整，但应符合《扬州市老城区街坊土地使用适建范围规定表》的规定。 ? 土地使用适建范围规定表 规划用地使用类别 ? ? ? ? 适建建筑类别 居住用地R 公共建筑用地C 工业用地M ? 行政办公C1 金商融业贸服易务C2 文化娱乐C3 体育C4 医疗卫生C5 教育科研C6 ? 低层住宅 ? / / / / / / / 商住综合楼 / / ? / / / / / 单身宿舍 ? / / # / / / ? 幼托 ? / / / / / ? / 派出所、居委会、房管所 ? ? / / / / # / 卫生所 、保健中心 ? / / / ? ? # / 小区配套文体设施 ? / ? ? ? # # / 小型农贸商品市场 # / ? / / / # / 综合型商场 / / ? / / / / / 金融、贸易、保险业 / ? ? / / / / / 小型旅馆设施 / ? ? / / / / / 办公、商业写字楼 / ? ? / / / / / 小型市政公用设施 / # # # # # # ? 对环境无干扰工厂 / / / / / / / / 普通仓库 / / # / / / / ? 社会停车场、库 / / # / / / / / 注： 允许设置 不得设置 符合有关规定，取得有关部门允许，可以设置 （四）可改造用地：指那些危旧棚户相对集中或者整体风貌与老城区很不协调的地段，如近年来插建新建的多层建筑较集中的地段，纳入可改造用地范围，一般包括四类风貌地段和部分三类风貌地段。 要求：对于可改造用地内的建筑，由于基本不具备传统风貌特征甚至与老城区有较大的冲突，最终应进行改造以取得与老城区整体风貌的协调。质量和环境很差的地段应逐步进行整体改造，部分大体量建筑物可暂留，留待今后条件成熟时改造；地段内零星的具有历史价值的传统建筑物应按相应的保护要求进行保护，周边的改造建筑应处理好与这些建筑的关系。 本规划范围内可改造用地主要分布在盐阜路南，泰州路西侧，市一中，大草小区，扬大商学院，面积为20.38公顷，占规划总用地的84.2 %。 （五）更新 a、翻新：指在具有一定传统城市肌理特征的地段，建筑体量符合传统风貌要求，但建筑质量较差，可按传统建筑的特征要求对建筑进行原地翻建。原则上翻新用地内不得增加任何新的建筑面积和建筑占地，新建建筑必须服从文本中规定的建筑高度和退让等要求，同时鼓励居民合作自建，将分布较散乱的零星建筑整合为一体，在延续传统风貌的前提下，逐步改善居住环境。 主要包括：东关街两侧以及新古一巷与羊巷之间的民居。 b、改造：针对不具备历史价值及地方特色的简易房、危旧房以及与传统风貌冲突较大的现代建筑，应严格控制任何新的建设活动，以保证下一步改造的顺利实施。 主要包括：扬州大学商学院及周围建筑以及市一中及周围建筑。 （六） 建筑高度规定 1、建筑高度：指檐口至室外地坪的高度。 2、建筑高度应按地块图则列表中规定的数据进行控制，建筑高度的取值为最大值，实际建设时不应超出该值。 ? 建筑高度分区 1、一类高度区：建筑高度控制在3.6米以内，绝对高度控制在6.5米以内（高度超过3.6米的建筑用地不得超过20%） 2、二类高度区：建筑高度控制在6.5米以内，绝对高度控制在10米以内（高度超过6.5米的建筑用地不得超过20%） 3、三类高度区：建筑高度控制在10米以内。 4、四类高度区：建筑高度以12米为主，绝对控制在16米以内 5、五类高度区：建筑高度以16.0米以内为主，原则控制在20.0米以内，个别地段绝对控制在24.0米以内。 （七）建筑退让道路红线