地产开发报告编制.DOCVIP

前 言 一、报告编制目的: 1．在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目地块的区位环境，完成该项目的初步可行性研究报告； 2．结合武汉市房地产开发成功个案特点，基于对本地市场发展趋势的分析预测，对项目的规划设计、建筑方案设计提出初步概略性建议； 3．对项目进行初步投资估算分析和风险分析； 4．为方案实施前的详细可行性研究提供依据。 二、报告编制依据: 5．国家建设部及武汉市颁布的相关法律与政策 6．武汉市关于房地产开发经营的相关规定与税费标准 7．房地产管理部门发布的相关数据资料 8．现场勘察和实地调研所得资料 第一章 项目概况 一、项目概况： 本项目地块位于江岸区胜利街与沿江大道之间，现为湖北省科技商贸学校。本宗地块，西临20米宽的胜利街，北临水利部长江水利委员会，与武汉市知名的高档江景项目——怡景花园相邻，东临40米宽的沿江大道和长江外滩，南临30米宽的新规划道路，距汉口规划中的永清商务区仅二百余米。 项目地块总用地31669.1平方米，现状使用性质主要呈商业住宅用地。现状建筑中除湖北省科技商贸学校教学楼和宿舍外，还有湖北省粮油物质供应公司职工房改房，基座面积：2896.56 平方米，建筑面积约为2万平方米，拆迁时应按武汉市相关标准和有关规定进行货币补偿。 本区域经过2002年的永清片拆迁和武汉外滩二期的改造完成，己成为汉口地区主要的高档住宅中心，特别是江景豪宅——怡景花园的开发成功，在武汉高档住宅市场造成了非常大的影响力，提升了区域地产的价值，目前周边有多个项目正在开发中，销售状况良好。 项目区位图： 二、项目背景： 该地块为协议用地。现出让给我司（武汉联众房地产开发有限公司），由我司对本地块进行规划和开发。 按照初部达成的框架协议，我公司对该地块进行独立开发。我司拟将本项目开发成高层商业住宅小区，配以屋顶花园、地下室停车场、大型中央花园等设施，让其成为武汉市的首座花园式高档江景豪宅社区。 三、项目周边环境及配套 商服配套：周边中商集团，中南商都、中百仓储及小商业门点星罗棋布，购物十分便利；工行、农行、建行、商行、中国信合、太平洋保险等多家金融机构遍布周边，武汉的餐饮龙头亢龙太子酒轩近在咫尺。 学 校：二中、七一中学等武汉名校近在咫尺，多所幼儿园、小学遍布周边，是市区少有的便利就学区域。 交 通：处在老城区内环线上，二十余条公交线路往返三镇各处，加上即将建成通车的轻轨线路，交通十分便利。 公 园：距市政府投巨资建成的汉口江滩八大主题公园仅40米，距解放公园也仅有五、六百米的距离。 医 疗：距市八医院直线距离百余米，一六一医院，周边五百米范围内遍布隆泰、中联、汉深等多家著名平价大药房。 大型企事业单位：武汉市江岸区交管局、武汉市江岸区税务局、水利部长江水利委员会、八路军办事处旧址等。 第二章 开发经营环境分析 一、项目开发经营环境分析： 投资机会产生与经营环境之中，作为基础性先导性的房地产业，与国家的整体宏观经济环境，国家的发展战略，国家的产业政策关系极大，在政策主导经济的中国，尤其如此。因此，对宏观政策环境的把握是每一个开发公司关注的首要问题。 根据相关报告分析，2004年我国宏观经济形势持续向好．CDP预计增长7%，城镇化速度将进一步加快．房地产投资与需求都将会有新的增长，对土地的需求将会持续增加。在土地供应方面，随着最新政策的出台和实施，土地调控力度将进一步加大，农用地转为建设用地将会受到严格控制，建设占用农用地的指标将会压缩，这种供求矛盾可观上会带动土地价格的上涨． 但从1999到2003年地价监测的情况看，随着政策的逐步完善，我国主要城市的土地市场正逐步走向成熟理性，地价在逐年增长的形势下已逐渐趋于平稳，呈现与当地经济发展水平相适应的特征．部分高地价的城市如北京，广州、 深圳等开始理性回落．这预示着今年地价增长幅度不会过大．会保持在一个比较平稳的状态。 房地产商品不同于其他商品的一个最显著的特征在于它的区域性极强。因此，考察项目所处城市的经济与社会发展环境对于项目开发经营效果的评价显得极为重要。 武汉呈湖北省会，我国中部重要的中心城市，全国重要的工业基础地和交通、通信枢纽。中国是全球经济的最大市场，而武汉位于这个市场的中心。以武汉为圆心，北京、上海、广州、成都、西安等中国大城市都在1000公里的半径之内。 这种承东启西、南北对流的区位优势，使武汉成为中国中部地区重要的战略支撑点。同时，武汉在科技、教育、市场、制造业方面也具有不可替代的比较优势。 长期以来，武汉市经济整体实力一直位居全国前列，即使是近几年全国宏观经济普遍低迷的