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空港新区 新都市主义社区营销策略案 版权声明: 本文仅供客户内部使用,版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有,未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目界定与客户目标 市场环境分析 项目机会分析 项目整体发展战略 项目整体定位 物业发展建议本项目位于大连甘井子区的新兴机场城市副中心,西侧依 山,东接城市中心区,处于大连“西拓北进”的发展方向 ?根据大连城市规划,空港新区被定 义为“大大连”规划的城市副中心; ?根据城市“西拓北进”的空间发展 战略,大连城区将西拓至旅顺口区, 北扩至金州区,机场副中心处于西拓 甘井子区 的发展方向上 沙 西 中 河 岗 山 口 区 区 旅顺口城 区 区 城市中心区 金州城区 金港区 机场副中心 主城区 项目西侧依山,东接发展成熟的沙河 口区,处于城市建成区外延带; 旅顺城区7.3公里 项目距城市中心区解放广场距离约为7公里, 通达性较高,但区域公共交通不发达 泉水区 ?项目距市中心解放 华 广场直线距离约7.3公 迎客路 北 大连机场 经华北路车程约为 里; 路 旅顺北路 华 25 min ?项目通达性较高:有 南 张 明珠路 两条城市主干道??西部 前 区 直线距离为 路 西 大通道和华北路到达地块, 7.3 km 部 车行时间25分钟;自锦 大 绣小区经辛寨子全长20 通 经西部大通道车程约为 公里打通整个新区交通路 道 旅顺中路 25 min 网的明珠路一期年内竣 工; 解放广场 东 ?区域公共交通不发 解放广场 中心区 部 达:目前只有701、716、 沿 532三路公交车连接地块 海 与市内,地块至最近的站 区 点步行需要十分钟以上; 星海区 新星绿城项目开通有通向 泉水方向的班车; 高新区 西 北 路 华 北 路项目位于机场跑道南侧,临近旅顺北路与西部大通道,周边为规划空 港商务区、甘井子区政府与城市级公共配套,毗邻亿达大规模项目 项目北距周水子国际机 场约1200米,距离旅顺 北路约800米; 旅顺北路 项目南临规划中的城市 1200米 机场航站楼 设施,包括体育馆、图 书档案馆、城市公园等; 城市公园目前已完成植被 空港商务区 披盖; 本项目地块 项目东边是规划中的空港 商务区,由大连大商集团 政府大楼 城市设施: 建设,西部大通道业已建 体育馆、图书档 成通车; 案馆等 亿达 ?第五郡 项目西侧是早期建成的居 民楼,入住时间已久,建 筑形式已经落伍; 城市公园 项目西南近邻亿达集团第 五郡,规划中的甘井子区 政府即在第五郡项目中间; 西 部 大 通 道 1400米项目地块方正、规模中等,西部为已有多层住宅、东部 现状为大商集团仓储区、南侧内部道路已建成 地块现状 多层住宅 零星住宅楼 8 7 1 区政府用地 大商仓储基地 7 1 6 8 3 2 4 6 2 5 体育馆用地 城市公园 内部道路 3 5 4地块经济指标: 中小规模、中等容积率,严 格限高 占地面积:7.7万平米 建筑面积:11万平米 容积率:1.45 项目限高:75米 (绝对限高,项目旁 道路海拔高度约42-43米) 基础建设用地:约 2500平米,规划为变电站 地势:南高北低,较小坡度项目界定 具有规划利好的城市新兴区域, 毗邻品牌大盘的中小规模住宅开发 交通利好 与中心城联系紧密,通达性好区域特征: 甘井子区政府搬入 政府搬迁 规划中的城市副中心和机场门户区 规划起点高 中小规模占地约77000平米,建筑面积约11万平米项目资源与条件: 临近规划空港商务区、政务新区、体育馆、城市公园 强势外部规划配套资源 位于当地知名开发商亿达60万大规模高档住宅项目 毗邻大规模高档住宅开发商概况、目标以及项目背景 ?开发商概况 ?客户要求大连恒德房屋开发有限公?项目销售速度正常的快,不想战略性的等; 司,为大连金广旗下公司与?初次开发,经济目标很重要,占很大一部分,社会目标要兼顾; 大连大力合资公司大连金广集团为以建筑施?利润目标,暂时没有具体的财务目标; 工为主业本地知名公司 基于竞争对手第五郡形成差异化竞争优势 ?开发经验缺乏,曾运作总?在大连可类比的楼盘中要做出好; 面积8万平米未来星城项目资金可保证项目正常开发 世联目标理解 : 一、正常快的销售速度,顺利的市场消化 二、在保证项目成功基础上,实现利润最大化 三、追求卓越,提升企业的开发能力和品牌,为后续开发创造机会项目界定与客户目标 市场环境分析 项目机会分析 项目整体发展战略 项目整体定位 物业发展建议大连位于辽东半岛最南端,为著名的海港城市,同时伴随近 年空港的快速发展,其东北亚门户航空枢纽地位日益显著 ?中共大连市第十次代表大会把大连城市发展定 位为“东北亚重要的国