2004年上半年深圳房地产市场分析.docVIP

2004年上半年深圳房地产市场分析 深圳市国土资源和房产管理局 ?????今年上半年，随着深圳宏观经济的持续、快速发展，房地产市场继续呈现稳定、健康的发展局面，房地产开发规模得到适度控制，市场销售持续旺盛，房地产价格小幅波动，基本保持平稳。（一）在国家和市政府宏观调控作用下，深圳房地产开发规模明显得到控制，房地产市场平稳运行?????截止今年6月底，全市完成商品房开发投资230.58亿元，同比增长17.05%。从商品房建设规模看，今年上半年，商品房施工面积为2248.62万平方米，同比下降2.7%，其中商品住宅施工面积1711.59万平方米，同比下降4.48%；商品房新开工面积520.43万平方米，同比减少12.44%；商品房竣工面积为282.51万平方米，同比减少26.99%，其中商品住宅竣工面积217.82万平方米，同比减少28.52%。?????随着商品房施工和竣工面积的减少，商品房空置也有所下降，6月底我市商品房空置面积为232.42万平方米，其中商品住宅空置面积为144.12万平方米，商品房空置面积、商品住宅空置面积分别比去年同期下降了6.27％、4.82％。这些数据表明，商品房开发建设规模小幅收缩，有利于消化存量，减小空置。?????总体来看，在国家和政府宏观调控作用下，今年上半年，房地产开发建设规模继续得到控制，这有利于保证深圳房地产市场平稳运行。 表1 2004年上半年商品房投资完成情况 （二）继续实施房地产用地紧缩政策，商品房用地出让得到严格控制 ?????今年上半年，政府以拍卖的形式出让了两宗商住混合用地，面积分别为11.12万平方米、1.46万平方米，分别位于宝安区西乡中心区和宝安石岩中心区；以挂牌方式出让了两宗商务酒店用地，面积分别为3.32万平方米及5.01万平方米，分别位于宝安中心区和大工业区。自去年下半年以来，为了防止经济过热，国家实施了一系列宏观调控政策，同时要求土地管理部门积极运用土地政策参与宏观调控。国务院先后下发了几个文件，出台加强土地管理的政策，严格控制建设用地规模。根据国家政策的要求，我市严格把好土地供应关，严格控制土地的供应规模，特别是房地产用地规模，新增房地产用地出让面积继续控制在100万平方米左右。根据2004年土地供应计划，今年我市计划出让土地1287万平方米，比去年增加117万平方米。其中，工业和基础设施用地占主导地位，两者合计达到1002万平方米，占全年供应总量的77％；居住用地为115万平方米，其中商品房用地为108万平方米，仅占年度土地出让总量的8.4％，在今年土地供应总量中所占比例较小，且基本分布在特区外。（三）市场需求持续旺盛，商品房销售面积全面增长，非住宅物业所占比例有所上升?????2004年上半年，全市新建商品房销售面积为460.71万平方米，与去年同期相比增加20.12%，其中商品住宅销售面积为409.65万平方米，比去年同期增加14.91%；商品房销售收入为188.93亿元，同比增长27.42％，其中住宅销售收入为164.63亿元，同比增长26.79％。?????从商品房销售结构看，住宅销售面积占商品房销售总面积的比例为89%，住宅销售比例略有下降。非住宅物业销售面积大幅上涨，其中办公楼销售面积15.34万平方米，同比增长115.95％，商铺销售面积28.79万平方米，同比增长100.43％，非住宅物业占商品房总面积的比例达到11％，与去年同期相比上升了4个百分点（见图1）。上述数据表明：我市商品房销售量持续高速增长，房地产市场需求持续保持旺盛趋势。?????另外，根据统计数据，目前深圳房地产市场继续呈现以个人购房为主体的特征。新建住宅市场中90％需求者为国内或境外个人，购房者中首次置业者的比例达到65%以上，而近60％的购房者为来深圳2～6年的新增人口，80％的购房者以自住或自用为目的。以自住或自用为主的住房需求，减小了房地产炒作的可能，使全市房地产市场在持续繁荣中保持理性发展，有利于避免房地产过热现象的产生。 图1 2004年上半年与上年同期不同类型商品房销售情况对比（内圈为2004年上半年数据） （四）二手楼市场持续快速发展，增长速度创新高?????二手房地产市场日趋活跃，交易面积日趋增加。上半年我市二手房交易件数为26832件，交易面积达到330.01万平方米，交易面积比上年同期增长63.6%（见图2），已超过历年二手房交易增长速度。二手楼交易面积与同期新房销售量的比例达到0.81：1，亦超过历年同期比值。二手楼交易面积已趋于接近新房销售面积，说明二手楼市场需求旺盛，已占据我市房地产市场的半壁江山。二手楼市场为我市低收入者提供了充足的房源，使我市住房梯度消费结构更趋合理。 图2 1999年以来二手房市场