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金融危机下富阳市房地产业 稳定发展的思考 徐海峰 近几年来，富阳市房地产业在自我发展和宏观调控中不断发展壮大，经历了一个从小到大、从弱到强的发展过程，总体上呈现持续、稳定、快速发展的格局。可以说我市房地产业成为推动全市经济和社会发展新的增长点和重要支撑。去年以来，面对国际金融市场动荡和国内经济下行压力增大的新形势下，富阳市房地产业在发展过程中也出现了一些新情况和新问题。如何进一步加强对房地产市场的引导、规范和管理，主动顺应宏观调控，及时调整发展战略，研究和解决发展过程中存在的问题，是保持富阳市房地产市场又好又快发展的关键。 一、我市房地产发展情况和存在的问题 （一）近年来我市房地产开发情况 1、2003～2007年商品房开发基本情况 2003～2007年，是我市房地产业快速发展的黄金时期。这期间，我市各类房地产开发企业从2003年的44家，增加到2007年66家，其中仅2006年就新增了12家。传统行业的企业纷纷进入房地产业，特别是“退城进园”政策实施后，全市房地产开发热情高涨，完成投资额、施工面积和商品房市场供应量迅速扩大。五年间，完成投资额年均增长29％，施工面积年均增长23％，商品房供应量年均达到70万平方米。商品房销售活跃，销售均价快速上升。2003～2007年，销售面积年均增长30％，排队购房现象时常出现，住宅均价也由2003年的3231元/平方米上升到2007年的5260元/平方米。房地产业确立支柱产业地位，对地方财政的贡献很大。2007年起，宏观调控的效应在我市商品房销售市场上开始显现，个别月份交易平淡，销售情况曾现小幅波动，但全年的基本面未受影响。 2、2008年以来房地产市场出现的新情况 目前，我市取得各类房地产开发资质的企业共70家（本地企业64家，外地进富企业6家），其中：二级3家，三级17家，四级6家，暂定级14家，项目级30家。2008年，国家宏观调控政策的作用进一步显现，市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。 （1）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长 从资金来源看，房地产商的资金主要来自国内贷款、自筹资金、订金和预付款、个人按揭及其他。2008年以来，开发企业自筹资金同比仍有较快增长，且增幅不断增加，但由于从紧的货币政策和银行进一步收缩对房地产市场的贷款规模以及需求下降带来的预付款、订金数与个人按揭贷款的减少，其余类型的资金来源增幅均有显著下降，由此可见，房地产资金供给的情况已经不容乐观。我市除“退城进园”地块的开发企业以及销售已近尾盘的企业情况相对较好。但近两年拿地多、扩张快的企业，项目刚开盘或即将开盘，企业资金明显偏紧。 （2）房屋新开工、竣工和施工面积增幅快速下降，土地购置面积增速回落 据初步统计，2008年1-10月，完成房地产开发投资26.77亿元，同比增长17%，其中住宅建设完成投资23.30亿元，同比增长28.60%；新开工面积55.88万平方米，同比降低12.0％；施工面积276.70万平方米，同比降低9.70％，竣工面积48.10万平方米，同比增长0.4％。2008年，虽然我市土地“招拍挂”的流拍流标现象不是很突出（仅有两宗流拍），但土地交易价格同比却在下降，土地储备成本持续增加。随着房地产企业资金链的抽紧，从2008年下半年起，土地购置面积也出现下滑现象。而土地购置面积、新开工面积、施工面积增幅的下降，正是房地产投资减缓的重要表现，而且这种投资减缓的趋势正在继续蔓延，预计今年这几项指标仍将继续下跌。这种投资减缓的状况必将会影响到以后几年我市房地产市场供应量。 （3）需求方观望，居民购房意愿低，住房成交量出现大幅下降 受国内宏观经济景气下降、房地产市场低迷以及从紧的货币政策的影响，居民购房意愿显著降低，观望情绪浓厚。特别是2008年10月份杭州、萧山、余杭周边地市房地产“救市”政策陆续出台后，消费者更是翘首期盼富阳的相关政策，纷纷暂缓交易，推迟签约。从统计数据看，当前房地产市场商品房销售价滞量缩的特点显而易见（见下图表）。虽然国家针对房地产业出台了一系统激活市场需求的政策措施，我市也于2008年12月11日出台了《关于促进富阳市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，推出了富阳特色的22条房产扶持政策，但政策需要有一个效果积累显现的过程。从目前的走势看，经济减速和房地产市场本身的规律在起主导作用，房地产市场信心短时间内难以全面恢复。 （4）房价上涨幅度逐步放缓，甚至可能出现房价小幅回落 在房地产供给方资金链紧张，新开工、施工面积增幅回落，需求方观望，成交量大幅下降的情况下，全国房价上涨幅度逐步放缓，由2008年1月份同比上涨11.3%，到8月份同比上涨5.3%，涨