楼市开盘报告.PDFVIP

2009 年 9 月刊 金地置业·中国最具价值的地产全程运营机构 Page ② 卷首语 2010 年 4 月 14 日，清晨，青海玉树地震，消息传来，震动九州，举国同悲，国民曾在汶川地 震时被泪水浸透的心，再一次被揪起。 同一天下午，一场几天后就将震荡房地产行业的“政策地震”也在当天的国务院常务会议上基 本成本成形。3 天后，一个周六，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“新国 十条”）正式公布，此次房地产行业的“政策地震”无疑比以往任何调控都来得更为猛烈。 在我看来， “新国十条”字里行间至少潜藏着三层“刀斧之声”：其一，首次明确将“遏制房价 过快上涨及房价过高”与改善民生，维持社会稳定挂钩，并将能否“稳定房价”作为官员政绩考核 内容；其二，为稳定房价，随时可能出台更严厉信贷政策，政府稳定房价决心已定（此次调整就完 全颠覆了不到半年前出台的“国十一条”）；其三，对于“定价过高、涨幅过快的房地产开发项目” 进行“土地增值税”征收的重点清算和稽查。 “新国十条”出台两天后，周一证券市场开市，地产股一片惨绿（这抹绿色更一直延续到近一 个月后的今天）。其后，一线城市成交量迅速下滑，并很快波及到二线城市。 最新信息显示，五一期间，北京商品住房成交量同比下降五成，广州下降七成，深圳亦较四月 上旬下降七成。而同期在二线城市，南京商品住房成交量同比暴跌近九成，杭州同比下滑也过八成。 与前几个月价涨量跌不同，这些城市近期新开楼盘价格都明显低于区域平均水平（此反应速度 表明地产商多已吸取了 2008 年的教训：当下行不可避免时，与其死扛，不若早降），由此观之，市 场进入量价齐跌下行轨道的趋势已非常明显。 尽管从数据上看，武汉成交量下滑趋势并未如上述城市那般显著，但新开楼盘明显地价入市的 情形与上述城市一般无二。特别是房地产央企代表的保利，在新政出台之时即立刻抢推“海上五月 花”项目，之后更主推面对刚需的高层中小户型产品，其对后市的不看好可见一斑。 值得注意的是，2007-2008 年那一轮调控中，初始期武汉楼市成交也未如一线城市下滑的那般 厉害，但 2008 年 5 月后，武汉还是重复了一线城市的下行轨迹。 此时此刻，可以确定的是必然来临的下行，惟一不确定的是房价将下跌多少跌到何时。 诚然，从 2008 年底，被赋予拯救 GDP 的光荣使命，到 2009 年支撑宏观经济重新步入上升轨 道，为地方政府提供天量的土地收益金，再到今天，当国家不再关心“保八”而更注重通货膨胀背 景下的民生问题时，变成民怨的宣泄口，成为政府维稳的打压对象。房地产行业所历经的这一过程， 虽然不无残酷，但也是在 2009 年大丰收的地产人所必须面对的。 于是，此刻地产商更应该做的是用最严苛的角度从新审视自己的资金链，紧跟着那些总能跑在 政策前头的巨头们，考虑如何聪明而快速的出货。