滨江豪庭一期新建住宅楼房产投资项目建议书.doc

目 录 第一章 总论 1-5 第二章 项目背景 6-9 第三章 市场情况分析与需求预测 10-23 第四章 项目方案 24-30 第五章 环境保护 31-32 第六章 土建工程 33-34 第七章 公用工程 35-47 第八章 管理组织机构 48 第九章 项目实施进度安排 49 第十章 投资估算与资金筹措 50-51 第十一章 财务效益评价 52-54 第十二章 结论与建议 55 附表及附文 第一章 总论 第一节 项目提要 一、项目名称：滨江豪庭一期 二、项目建设地点：海口市府城镇冯村车田坡 三、项目开发商：海南昌海投资有限公司 四、项目性质：新建住宅楼 五、项目概况 滨江豪庭项目是由海南昌海投资有限公司投资兴建的房地产工程。项目总占地111732㎡（167.6亩），开发总建筑面积345296㎡。该项目分两期开发，本报告主要对一期项目进行可行性研究。 一期项目总建筑面积201778㎡，其中住宅建筑面积188642㎡，商铺建筑面积6612㎡，会所建筑面积6524㎡。建设13栋住宅，建筑容积率为3.2，建筑占地面积为62580㎡，建筑密度17.5％，绿地率35.67％，停车位2100个，总户数为2120户。 六、建设单位 海南昌海投资有限公司成立于1994年，注册资金人民币2000万元，注册地址海口市海府路1号，法定代表人王广良。公司制定了以房地产开发经营为主，兼营商业、装饰工程和建筑材料等贸易业务，适度发展相关产业的经营方针，逐步成为一家具有核心竞争力的房地产开发企业。 1998年以来，公司长期经营位于海口市海秀路核心商业圈地段东升楼项目及其他项目近万平方米的物业，投资管理的物业包括商铺、公寓、写字楼和仓储出租等。其中商铺约2000㎡，写字楼约4000㎡，其他物业约4000㎡。绝版的繁华地段和稳定的物业出租率，使公司获得了长期稳定的资金流和高额的投资回报率，为公司的持续健康发展奠定了良好的基础。 公司成立以来，坚持与时俱进，锐意改革创新，积极推进企业的改制步伐。建立了比较完善的法人治理结构，规范高效的管理系统，使公司逐步摆脱了原有的经营模式和管理体制，建设成为以资本为纽带，资产经营与跨行业经营兼容，按照现代企业制度运行的房地产经营投资管理型企业。公司将“和谐”提升至企业品牌战略的高度，倡导“和谐生活，自然舒适”的品牌核心观念，并将这一理念始终贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户等过程中。公司秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，弘扬“奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明”的企业文化理念，将诚信奉为立企之本。低调务实、规范诚信、专业高效的行事作风让公司获得了广泛的市场肯定和客户信赖，逐渐形成了自身的优势和发展潜力。 公司在多年的实际工作中，不断积累总结经验，研究掌握房地产开发建设的规律，加强内部管理，建立起标准化、科学化、系统化的质量管理体系，在“循法尚德、诚信经营”的理念下取得了长足的发展。未来公司将凭借准确的战略规划、优秀的管理能力、专业的市场运作和品牌影响力，实现员工、企业、合作伙伴和中国房地产行业的多赢局面。公司将继续发挥并依托自身良好的资源优势，开发出更多的企业形象，以最佳的经济效益和社会效益回报社会各界的关心和支持，为海南的经济建设做出应有的贡献。 七、组织管理 公司下设：人力资源部、法律事务部、计划财务部、综合办公室、市场开发部、投资项目部，具体领导和管理该项目整个开发过程。公司管理团队由房地产开发经验丰富、专业素质一流的人员组成。 八、环境保护 本项目属高档居住小区，是以生态环境为主题，绿化率达35.67%。建筑材料选用环保节能型材料，给排水和电气设备选用节能型设备和材料。生活污水和雨水分流，生活污水经化粪池处理后排入市政污水管道。公共厨房污水经隔油池后再进入室外污水管网。雨水直接排入市政雨水管网。 九、项目实施进度安排 本项目2010年6月开工，预计工期24个月，即2012年6月完工并经验收合格后即可交付使用。 十、项目总投资 经测算，本项目一期所需的资金50313.20万元，其中房地产开发成本为42928.21万元，房地产开发费用为7384.99万元。企业自筹21000万元，占总投资的41.74%；申请银行贷款25000万元，占总投资的49.69% ，不足部分来源于房产预销售款。贷款年利率为5.40%，贷款期限为3年，本金分8000万、10000万、7000万于2011、2012、2013年三次还清。详见附表四及附表十。 十一、一期资金筹措 （一）申请国内金融机构贷款25000万元； （二）企业自筹资金21000万元； （三）预售房款4313.20万元。 十二、社会效益 1、可以调整海口房地产市场布局结构，建设现代化