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第二章 资产评估的基本原理 本章内容 第一节 资产价值形成理论 第二节 资产的价值类型 第三节 《国际评估准则》定义的价值类型 第四节 资产评估的基本前提假设 第五节 资产评估原则 一、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论 第一节 资产价值形成理论 资本 劳动 的报酬 土地 供给（生产）决定价值 生产费用价值论是成本法的理论基础 生产费用 商品的价值量 二、买方市场时期的价值观：效用价值观 需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。 效用价值论是收益法的理论基础。 三、供求决定价值论：均衡价值观 均衡价格 需求价格：消费者愿意支付的最高价 供给价格：生产者愿意接受的最低价 在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，说明资产评估中，既需靠考虑资产的购建成本，又需考虑资产的效用。 供求决定价值论是市场法的理论基础。 第二节 资产的价值类型 一、对资产价值的理解 （一）资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。 （二）价值与价格、成本 价格——为取得一项资产所花费的实际货币量 成本——为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值 价格 成本 不一定与价值相等 二、资产评估中常见的价值类型 （一）公允市场价值（fair market value) 指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。 公开市场价格 形成的条件 买卖双方地位平等 有充分的时间收集信息 有理智的经济人 自愿成交 买卖双方均是正常交易的当事人 （二）投资价值（investment value） 指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值 对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价值可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。 （三）账面价值（book value） 指资产的账面原值减去累计折旧后的余额，或账面价值减去 负债后的余额（对企业而言）。 资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评估的依据。原因： 1.财务报告中的资产是以历史成本计价的 2.企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本。 （四）内在价值（intrinsic value） 指资产预期创造的未来现金流的现值。 对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的， 公允市场=内在市场 内在 价值 资产的获利能力 账面 价值 资产的创建成本 内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投资决策时考虑的主要因素。 内在价值与市场价值 （五）重置价值（replacement value） 指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。 价格变动 技术进步 有形损耗 企业外部环境的变动 影响重置价值的因素 又称为折余重置成本。 一般在非市场和有限市场条件下运用。 （六）清算价值 指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。 强制清算与有序清算 与公允市场的区别： 1.买卖双方地位不平等 2.没有充足的时间询价 清算价值属于非市场价值，因此评估值低于市场价值 （七）在用价值（value-in-use） 指属于企业组成部分的特定资产对其所属企业能够产生的价值。 不考虑最佳用途或资产变现所能实现的货币数量。 第三节《国际评估准则》定义的价值类型 一、资产评估中价值类型的实质与意义 为不同的资产业务提供适用的价格标准 特定资产业务 决定 价值类型 二、资产评估中市场价值与市场以外的价值 根据《国际评估准则》的观点： 市场价值（market value basis of valuation） 非市场价值（valuation basis other than market value） 资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。 市场价值通常适用于正常的产权变动类资产业务。 （一）市场价值的定义 自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销 之后，所达成的公开交易中某项资产应当进行交易的价值估 计数额。 （二）市场价值以外的价值 也称非市场价值，