大厦项目前期可行性分析报告.docVIP

沛县帝都大厦项目 可行性分析报告 杭州诺鼎房地产策划有限公司 2010年8月 目 录 第一部分：宏观状况调查 一、土地基本情况 二、项目ＳＷＯＴ分析 第四部分 项目定位与可行性分析 一、目标客户群定位 二、规划建议 三、项目经济分析 附表一：住宅调查问卷 绪 论 有幸参与贵公司项目规划工作。为此我司安排市场部人员对项目进行实地考察，并对沛县房地产市场做了较深入的市场调查。 根据以往的专业策划经验和市场触觉，我司结合本项目的特点和发展前景，提交本报告供贵公司决策。宗旨是力争在项目推出市场后能为贵公司取得最好的销售业绩，获得最大的经济效益和社会效益，籍此发展我司与贵司之间的更为深入的合作关系。 第一部分 市场宏观状况调查 一、城市概况 [地理位置] 沛县区位独特，交通便捷。沛县地处淮海经济区中心位置，为徐州、枣庄、济宁、商丘、淮北五市经济辐射交汇点，是中国东部地区的南北过渡带，又是东部沿海和西部内陆腹地的重要结合部，具备资源、环境、区位、市场多重优势。距徐州观音机场 90公里，距徐州市区55公里，距京福 (北京一福州)高速公路徐州出口 30 公里、连霍 (连云港一霍尔果斯)高速公路 50 公里。素有“黄金水道”之称的京杭大运河穿境而过，北通京津、南达沪杭，距连云港港口290公里，徐沛铁路纵贯南北，与陇海和京沪铁路接轨。即将开通的徐济高速将使沛县交通更为便捷，沛县位于徐州都市圈的核心层，靠徐州，与接壤，北与山东。全县总面积1773平方公里，辖16个镇，1个省级经济开发区徐州是全国铁路交通枢纽，而就处在这个交通优势圈内。距徐州公里，，境内10国道、高速公路贯，与连霍高速、京沪高速、京福高速相连，从到徐州市区只有50分钟的车程，到南京仅个小时，到连云港国际港口个半小时。通过境内的河，800吨下货船可以直通黄金水道——京杭大运河。2009年，全县规模工业企业达到127家个体工商户达到1.3万户，民营企业总数达到2.6万家外商达到49家；实际利用外资8822万美元，年均增长19．8％。天虹纺织城、港威制革、益友化工、金博药业、益友特钢、汉韵木业、鼎鸿激光、神龙巨力、海吉亚生物制药等一批重大项目落户，工业经济发展的新生力量。全县基本形成了以、板材、钢铁为主导的产业体系。其中天虹纺织城项目，建设规模江苏第二，全国第三。16.5%。历年国内生产总值及其增长情况见下图： 从上图中我们可以看出，沛县国民经济自2003年以来一直保持着较高增长趋势，其平均年增长率达到了12.2%，特别是2006、2007年更是出现了超过15%以上的增长速度。应该说快速的经济增长势头为整个房地产行业的稳定持续发展提供了较好的经济基础。 2、人均GDP 2006年，沛县人均GDP为5402元人民币，根据沛县历年统计数据表明，沛县社会财富正在迅速增加，居民的购买能力在逐步增强。 而根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间有如下表的关系： 人均GDP（美元） 800-1300 1300---8000 8000---13000 13000以上 房地产市场发展状况 起步阶段 快速上升阶段 平稳上升阶段 下降阶段 根据当前的汇率市场及以上的判断标准我们可以知道，目前沛县房地产市场处于起步阶段（06年人均GDP为5402/7.1为760美元），说明了沛县房地产的一个发展现状。 3、三大产业增长情况及第三产业所占比重的变化 经济增长的同时，沛县的产业结构调整也初见成效。2006年第一产业达到21.28亿元，比2005年增长3.6%，第二产业达到27.64亿元，增长25.6%，增长速度最快。第三产业达到23.18亿元，增长17.7%。 经济结构逐步优化三产业结构由200年的3.5∶36.3∶32.3优化为200年的26.3:40.8:32.9农业基础地位加强，第二产业，成为拉动经济增长的主要因素第三产业近年来固定资产投资额13063元，比2003年增长58.5％，尤其是2005年，增长率达到了18.6%,2007年比2003年增加4821元。以下是近年来城市居民人均收入及其增长情况： 6、宏观经济总结 从总体上来说，沛县经济发展趋势较为看好，无论是宏观经济、区域性地区经济的发展，还是第一、二、三产业的协调发展。针对本项目而言，将存在以下一系列的有利影响。 1、经济保持增长，且增幅较稳定，有利于房地产市场的稳步发展，改善房地产市场环境，开放房地产市场交易。 2、城市居民人均收入增长速度较快，长期来看这对于引入住宅市场消费是一个有利的因素。 三、城市规划 1、城市定位 根据沛县城总体规划（2005-2020）要求，将沛县城定位为： 沛县的政治、经济、文化中心，徐州市域东南、苏皖边界重要的交通节点和商贸中心城市，具有现代化滨河园林特色的生态型城市、儿童画之乡。