浅析市场化改革时期上海房地产调控政策特征--基于1991-2010年间88个政策样本统计分析.pdfVIP

0268.浅析市场化改革时期上海房地产调控政策特征 基于1991-2010 年间88 个政策样本的统计分析 任琛琛1 摘要：通过从近20 年来上海市土地与房地产政策分析入手，选取一定量具有代表性的政策样本，首先 分析这些政策在制定目标、调控手段类型以及调控对象三方面所经历的三个发展阶段及其各自特点；其次 研究发现，近20 年来上海市推出的一系列土地与房地产政策总体呈现出波动频繁的特点，其主要表现特征 有四点：1）政策发展的阶段目标性；2）政策调控手段渐进性；3）对政策理解的循环反复性；4）特殊事 件造成政策的瞬变性。 关键词：房地产政策、制定目标、调控手段、调控对象、上海市 序言 1991 年2 月上海市政府颁布的《上海市住房制度改革实施方案》标志着住房市场化改 革的开始，此后城市房地产开发与房地产市场发展经历了近20 年的过程。在这个大背景下， 政府作为城市房地产开发的管理者出于各种目标需要对其进行调控，出台了一系列政策。在 这些政策的作用和影响下，城市房地产市场逐渐发展和完善起来。 本文的研究致力于回答这样一个问题：从1991 年至2010 年的近20 年间，在上海市颁 布实行的土地与房地产政策，这过往的500 多条政策，他们的出台和发展经过了怎样的完整 历程，它们作为整体表现出哪些特征。 1. 关于上海房地产政策的发展阶段的文献综述 在学术界，对于历来土地与房地产政策发展历程与阶段划分都有着不尽相同的理解。 在《上海市住房发展专项规划》中 ，把上海市住房政策发展分为三个阶段：1）建国初 期到上世纪80 年代，全面性住房保障时期；2）1980 年代-1998 年，住房保障的过渡时期； 3）1998 年以后，梯度保障格局的初步形成。这里对于政策阶段的划分，主要出于对保障性 住房的认识为依据。 中国人民大学的柳博会、严金明等（2009），把 1994 年以来我国住房政策发展分为 5 1 作者：任琛琛，城乡规划学博士研究生，同济大学建筑与城市规划学院；联系方式：ayaks@。 个阶段：1）起步阶段，1994-1998 年；2）发展阶段，1998-2003 年；3）高峰阶段，2003-2005； 4）调整阶段，2005-2007；5）成熟阶段，2007-至今。 上海市房地产科学研究院的江莉（2009）认为，1978-1988 年为探索试点阶段。1988-1998 年为全国逐步推开和深化阶段。1999-2004 年为住房市场化全面推行和住房保障制度建立完 善阶段。2005 年至今为房地产调控阶段。 以上的这些政策阶段划分，其研究出发的依据不同因此也得到不同的结果，但是可以明 确看到的是，无论哪一种研究都把上海的房地产调控政策划分为3 个以上的阶段，因此可见 这些所有出台的政策确实在时间跨度上和制定目标上都反映了各个不同的阶段特征。 值得注意的是，还有些学者从上海市宏观经济的发展历程出发对上海的房地产市场发展 阶段做出一定评述。上海市房产经济学会的季进成、崔光灿（2007）认为上海的房地产市场 发展历程主要有两个时间节点：在 1996 年以前，由于宏观经济的制约，广大群众的住房消 费能力不高，市场有效需求严重不足，房地产价格始终在低位运行。而在1996 年后，随着 经济发展城镇居民经济收入不断提高，特别是政府采取了一系列增强居民住房消费能力的政 策和措施后，有效需求不断增长，市场出现供需两旺的盛况。如果说在2000 年前，上海房 地产市场是自住性需求为主，商品住房主要以消费品形态存在的话，那么在2000 年后，在 自住性需求近一步扩大的情况下，市场出现了越来越大的利润上升空间，商品住房突现其资 产的属性，成为投资品，市场中的投资行为以及短期投机炒作行为不断增加，市场需求过度 扩张，导致商品住房价格不断上涨。 在分析我国房地产政策发展整体特征时，苏州大学的范广垠（2010）有两个论断，即认 为中国的房地产政策发展在1998-2009 年存在“两次反复和两次逆转”。 2. 政策分析方法与样本选择 本研究选取了地域范围隶属于上海市行政范围内（包含国家层面）、时间跨度上在 1991-2010 年之间具有较强代表性的88 个政策样本。（采用以时间维度排序的枚举法，部分 存在修改和内容较为重复由不同部门转发的政策性文件没有重复收录，具体政策样本请参考 2 附录《1991-2010 政策样本总表》 。）在理解每一