我国不动产善意取得构成要件研究.pdfVIP

目 录 摘 要 I Abstract III 引 言1 一、受让人必须为善意3 （一）主观善意判断标准和客观善意判断标准3 （二）不动产善意取得中“善意”的判断标准4 （三）善意的内涵6 二、标的物必须为已经登记的法律允许流通的不动产9 （一）城市未登记的私有房屋买卖不适用善意取得制度10 （二）农村未登记的房屋买卖不适用善意取得制度10 （三）不以登记为物权变动要件的不动产买卖不适用善意取得制度 11 三、登记有瑕疵且受让人信赖登记瑕疵14 （一）登记瑕疵的表现14 （二）受让人信赖登记瑕疵17 四、出让人为无权处分人22 （一）无权处分的认定22 （二）无处分权时转让合同的效力认定24 五、双方之间进行了有偿的交易行为并办理了登记27 （一）交易行为的认定27 （二）交易的不动产需办理登记手续30 结 语33 致 谢37 攻读硕士学位期间发表的学术论文目录38 摘 要 善意取得制度起源古代日耳曼法中的 “以手护手”原则，其制度创造、判 例、学说在漫长的发展岁月中屡经变迁，得到了越来越多国家的认可，发挥着 保障交易安全的功能。该制度旨在解决财产所有人与善意受让人之间的冲突， 确认和保护善意受让人在交易中已取得的物权。在此情况下，原权利人不得向 第三人行使物权返还请求权，只能请求占有人赔偿损失。在传统民法上，善意 取得制度只适用于动产而不适用于不动产。但随着市场经济的发展，善意取得 制度在我国社会经济生活中正发挥着愈来愈重要的作用。 我国《物权法》第 106 条明确规定了不动产的善意取得制度，将动产与不 动产的善意取得统一规定，从而简化了善意取得的构成要件。《物权法》实施以 来，该制度对于确认产权的归属、规范物权的变动、保护交易安全发挥了重要 作用。尽管动产和不动产的善意取得都会发生物权的变动，但是，动产和不动 产的物权变动规则存在明显的差异，这也就决定了二者的善意取得的适用要件 存在区别。本文以不动产善意取得制度的构成要件为基础，分析了不动产善意 取得制度的每一构成要件的理解与适用，并提出相应的解决方案。全文除引言 和结语外，共分为五大部分。 第一部分为善意的判断在理论上，有主观善意判断标准和客观善意判断标 准之分，我国《物权法》的 106 条的规定采纳的为客观判断标准，即受让人信 赖登记的公信力，且不负举证责任。在不动产善意取得中，判断受让人是否为 善意时应当以是否信赖登记作为标准。在判断受让人是否为善意时，应以受让 人本人在变更登记之时是否为善意为参考标准，若受让人明知登记记载的错误 或者登记簿中存在异议登记，此时受让人与登记权利人的交易应排除适用善意 取得制度。 第二部分为不动产善意取得中不动产的范围界定。我国法律上的不动产的 范围包括土地、房屋和林木等地上定着物，适用善意取得制度的不动产须为法 律允许流通且已进行登记，对于城市未登记的私有房屋买卖、农村未登记的房 屋买卖、不以登记为物权变更要件的房屋买卖均不得适用善意取得制度。 第三部分为登记瑕疵及受让人信赖该瑕疵。从实务看，造成登记错误的原 I 因主要有：因真实权利人的过错、因土地登记簿以外的法律变动、因登记机关 的过错等，但无论基于什么原因，只要受让人信赖登记的公信力而与登记名义 人进行交易，均应适用不动产善意取得制度。善意受让人受到保护而取得不动 产的所有权，真实权利人丧失不动产物权，让与人承担相应的侵权责任或违约 责任或返还不当得利。对于登记机关有过错的，登记机关理应承担相应的责任。 第四部分为无权处分行为及其效力的认定。让与人无处分权而进行了法律 上的处分行为，适用善意取得制度。此时出于保护交易安全的考虑，不需要考 虑转让合同的效力，应直接依据善意取得制度使受让人取得所有权，而不能依 据《合同法》第51 条的规定认定合同无效。 第五部分为交易行为的认定。实务中，合理的价格通常是判断受让人是否 为善意的重要标准，主要适用商品房交易中，具体数额要考虑多种因素来具体 确定。依据我国《物权法》的规定，不动产物权以登记为公示要件，必须办理 登记才能发生所有权的移转，因此交易双方对转让的不动产必须办理登记手续， 否则不构成善意取得。 关键词： 不动产 善意取得