东营市房地产市场全面介绍.doc

东营市房地产市场发展概况 一、东营市经济发展的基本情况 （一）、政策状况 （二）、东营的产业现状 （三）、东营市发展成就 （四）、东营市的未来城市规划 二、东营房地产发展的基本情况与趋势 （一）、东营房地产的宏观状况 （二）、东营房地产存在的主要问题 （三）、东营房地产市场趋势 三、东营商业发展状况与趋势 （一）、东营商业现状 （二）、各主要商业形式现状 （三）、东营的商业特征 （四）、商业环境优、劣势分析 （五）、趋势分析 四、东营市主要新商业项目介绍 （一）、商河路步行街 （二）、西四商业广场 （三）、裕华购物广场 （四）、广饶义乌小商品批发市场 一、东营市经济发展的基本情况 东营作为黄河三角洲的中心城市，环渤海经济圈的一员，地理位置重要，作为支柱性产业的石油开采业仍显出强大生命力。依照东营城市的总体规划，经过近几年的努力发展，城市割据已经初步建立，其中西城以发展机械、电子工业为主，同时加强基础设施建设与改造，配套建设商业与娱乐设施，建成为油田服务的生产、生活基地；东城作为东营市的中心城区规划高起点、高标准，将成为全市的行政、文化、信息、商务、金融和商贸中心，发展与中心城区相配套的第三产业。 （一）、政策状况 经历改革开放十多年的东营，为了鼓励和吸引国内外客商前来投资兴业，在全面落实国家和省、东营市制订的投资优惠政策和措施的基础上，结合当地实际情况，已建立起高效能的有利投资办实业的管理机制，相继制订出一系列支持发展工商业的优惠互利政策，从资金到项目审批，到用地用水用电，人才招聘以及减轻企业负担等各个方面都作了倾斜和规定，东营已成为国内外众多工商人士共同参与建设的新城镇。 （二）、东营的产业现状 ◎东营是黄河三角洲经济最发达的地级市，产业属二、三、一结构，第二产业以资源开采的石油化工业为主导，是东营的绝对支柱产业。 ◎休闲娱乐设施不足，基本分布在西城，且多为集中在青岛路上，东城比较缺乏；文化场所（如电影院等）经营手段落后；洗浴场所较多，经济效益较好，基本为低、中、中偏上档次，高档为空白。 ◎餐饮行业较发达，高、中、低档酒店酒楼、餐馆餐厅、风味小吃、茶馆饮吧遍布，但同质化较严重，有特色、规模、档次的较少，稍微有特色的，生意都异常火爆；酒店、宾馆、旅馆的餐饮设置都以中餐为主，普遍有KTV包房。 ◎市场建设步伐加快，新的市场格局正在逐渐形成，大商场、大市场的主导作用日趋增强；仓储式商店、连锁店、超级市场等新的经营业态蓬勃发展，活力进一步显现。 （三）、东营市发展成就 ◎全市城市化水平达到54%，中心城建成区面积60.6平方公里； ◎2003年全市国内生产总值为696.08亿元，比上年增长16%，比1983年增长32.51倍； ◎2003年全市人均生产总值（GDP）为39528元，按现行汇率折算，人均4778美元，是1983的29.34倍,居全省首位（济南为23632元、青岛为23396元）； ◎2003年东营市人均可支配收入为10199元，排在山东省第二位（济南人均可支配收入为11013元）； ◎2003年东营市在岗职工平均工资为21180元，排在山东省第一位（济南在岗职工平均工资为15836元）； ◎2003年城镇居民储蓄及人均消费水平均在山东省名列第一位。 （根据《2003年东营市年鉴》资料） （四）、东营市的未来城市规划 《东营市城市总体规划》（2001—2010） ◎目前中心城区人口36万，至2005年达到52万，2010年达到65万人。 ◎建设用地现在为49.76平方公里，远期规划为78平方公里。 ◎产业结构由资源型向多元化综合型发展；大力发展高档次服务业，与其注重发展现代旅游业。 ◎构筑现代化交通网络，形成大开放、大开发的格局。 ◎市域中部形成大都市圈，以中心城为核心，垦利、利津为卫星城。 ◎东营市中心城将形成“一城（中心城）、二区（东城区和西城区）、三中心（东部以市政府周围的行政办公中心和规划的商务中心为主；西部以胜利油田管理办公和商业服务、教育科研为主；中部以体育中心、会展中心、文化娱乐中心为主）”的用地布局结构。 ◎未来东城区规划居住32万人。以黄河路为南北分界，东城区西北部居住片区可居住5.25万人；中北部可居住12.5万人；东北部可居住6万人；南部居住片区可居住8.25万人。 ◎东营市中心城将形成二个市级商务中心（在市政府西部集中设置、对西城加以完善形成）和六个区级商务中心（对接区和东西城居住区建设设立）。 二、东营房地产发展的基本情况与趋势 （一）、东营房地产的宏观状况 1、房地产开发日趋旺盛 东营近十年的房地产投资形势如下图＜东营94－03年投资趋势图＞2003年房地产开发投资快速增长。实际完成房地产开发投资20.27亿元，增长66.7％；其中商品房建设投资12.48亿元，增长31.0％，占整个房地产开发