成都特拉克斯写字楼营销策划研究报告.ppt

特拉克斯写字楼营销策划研究报告 目录 第一部份 市场定位篇 第二部份 产品定位篇 第三部份 价格策略篇 第四部份 营销战略篇 第五部份 销售策略 第六部份 媒体策略篇 第七部份 项目风险及收益平衡 第六部份 项目开发节奏控制 第一部份 市场定位篇 市场定位初探 随着成都城市向南发展战略的实施，在成都城南快速形成城市副中心（CLD），随着该区域的进一步发展，在这一区域极需出现这样一种产品——高档写字楼，集中体现城市CLD高密度商业价值与城市综合功能的建筑空间。因此我们理解为人群在一个小范围内高度集约并扩散，从而所延伸形成对城市多样化空间的需求。在这一区域开发高档写字楼，其优势在于： 首先该产品既具有CBD范围内高档写字楼的功能。 其次是更能打造更为完善的配套服务。 第三，价格相对较低，目前竞争者较少。 成都市写字楼发展机遇 随着改革开放的继续深化和成都市招商引资力度的不断加大，近年来成都市的三资、外资企业数量增长较快，年增长率达到了11.1%，预计到2010年，成都市注册三资外资企业数量将达到3500家以上。三资企业将是高档写字楼的主要需求者，仅从目前的情况看，三资企业每年增加200家左右，其中如果46%的企业进入中央商务区核心区，每家企业按200平方米的需求量计算，仅每年增长的三资企业可以消化中央商务区核心区2万-3万平方米的高档写字楼。 根据成都整体经济的发展状况，有关专家按白领增长率每年递增10%，而写字楼空置率分别按保守和乐观两种态度估计，分别为15%和8%，可以初步得出成都写字楼未来几年的需求情况。 从人口与公司数量来说，成都市与沿海的大中城市相差不大，但目前的写字楼的面积仅是其它大中城市的几分之一。从目前发展来看，有越来越多的外资都看好成都市场，越来越多的中小发展企业需要真正的甲乙级写字楼。目前写字楼的入住和租金也在增长，年涨幅度高达７％—８％，具有较大的投资升值空间。尽管竞争在加剧，但开发商还是对这个市场充满信心，开发天府中心的开发商蜀信实业有关负责人认为，对手增多并不可怕，价格也不是最终竞争的砝码，市场需要的是真正可以接受检验的产品，多功能，以人为本的产品应该是发展的大势所趋。 成都市写字楼未来需求情况 从市场研究中可以看出未来写字楼市场需求的区间范围，特别是2006年到2010年，写字楼市场每年可吸纳的总量在21万平方米到29万平方米之间，比现在成都市办公用房市场有了很大的起色。估计中央商务区核心区在2006年-2008年之间的写字楼的年吸纳量将达到10万平方米到13万平方米，中央商务区核心区内高档写字楼的开发将是一个极其重要的方面。 在成都，随着交通环境的彻底改善，以西大街、骡马市、顺城街一线为基点的中央商务区核心区将是落户成都的商务、金融企业的首选之地。现有统计资料显示，成都中央商务区核心区内共有甲级写字楼13个、乙级写字楼7个，甲级写字楼的平均租售率达到了81.3%，顶级写字楼如川信大厦、冠城广场等租售率甚至达到95%以上，吸引了一大批国内外知名企业入住。但目前成都甲级写字楼的开发规模还不能满足成都经济的快速发展，因此写字楼市场将逐渐摆脱低迷的状况，进入一个稳步、快速发展的阶段。 本案面临的挑战 今年一季度，成都的写字楼已经开始放量，尽管从此前不久才结束的房交会上获得的信息显示，参展的写字楼项目，除了天府中心、麦里基银座、锦都等三个项目外，大多数写字楼并没有在春交会上露脸。而据不完全统计，目前成都写字楼项目，位于青羊区的有近３０个，武侯２０个，锦江接近２０个，金牛、高新、成华分别在１０个以内，众多写字楼进军楼市，今年，将是成都写字楼特别是甲级写字楼进行巅峰对决的关键一年。 从目前市场上写字楼“后备军”的区域分布来看，几大商圈是最主要的。春熙商圈就囤积了太多的“商务办公场所”，还有就是骡马市商圈内的几个“烂尾”写字楼，但随着解决之道的应运而生，这些烂尾楼开始复活，今年可能将陆续投放市场，从某种程度上加剧了市场竞争。 竞争主战场：ＣＢＤ区域仍是热点 锦都，占据少城片区“文化位置”，西雅图，西大街旁的商务中心、天府中心，ＣＢＤ核心的核心，加上人南路两旁的开行国际，中心城区商圈的各大商业广场、商务公寓等等，有多少写字楼在等待“爱的召唤”，没有精确的数据，我们不能妄加猜测，但可以肯定的是，今年写字楼竞争的主战场，仍然是ＣＢＤ区域。 从ＣＢＤ区域内写字楼分布来看，以骡马市，顺城街，草市街为基点的商务中心区，具有商务资源的聚集优势。外资机构、国内知名企业分公司或办事机构、众多金融机构等聚集在此，庞大的市场需求也导致了激烈