安徽金湾名街业态整改可行性分析.ppt

金湾名街业态整改可行性分析 ————————————————安 徽 高 地 房 地 产———————————— 序 本案位于田家庵淮滨路南侧，是田家庵城区商业中心位置。周边依次是东城市场和金太阳广场里两个大型商业区。可以看出，本案所处大环境的商业氛围是浓厚的，交通条件是便利的。按常理来说，金湾名街凭借周边成熟的商业氛围，本案应该是人流积聚地，但实际其经营状况较为清淡。 从近期我方工作人员对该段市场调查分析来看,金湾名街虽有地段优势，但是物业管理混乱，经营无序，商业聚集不起人气。 所以，我方将结合目前金湾名街实际销售、经营状况，分析淮南商业地产整体形式以及淮南居民的生活水平和消费状况，提出可行性强的修改方案。 第一章 项目商业现状 一、项目概况 本案占地面积27000平方米，商业面积30000平方米，共有10栋楼，3个广场，2个主入口。本案呈南北走向，横贯湖滨路与青年路，北临老商业中心——湖滨路，虽然该段路具有一定的人流，但是老城区的环境已给市民留下脏、乱、差，交通拥挤，产品低廉的商业形象。北入口处的红府超市作为本案的商业领航标志，实现了商业街北端的部分人气、人流的聚集。南入口位于青年路，不管人流、车流都不及湖滨路旺盛，所以该入口处的人流相对较少。 二、销售现状 本案属于纯商业楼盘，共有商铺300余套，每套面积在30—50平方米左右。分一、二层单体销售，现一楼商铺占有较大优势，已经销售70％左右，二楼销售存在一定难度，商铺基本未去化，现以市场最低廉的价格租赁给温州古玩协会，但是经营状况也很惨淡。 三、本案问题导析 三、本案问题导析 前期市场调研不充足：导致没有找到充分的市场支撑点满足客户群的消费需求。 市场定位缺乏创新：没有明确市场定位，，无法聚集人气。 商铺经营布局不合理：服饰、鞋类、箱包经营布局混乱，商业不集中。 物业管理混乱：名为步行街，实为机动车、自行车、人流共通的街道。 商业形态单一：购物是金湾名街的单一商业支撑，其中商品也只是以服饰为主，美食、休闲、娱乐等配套商业形态基本没有跟上，这是导致人流有限的主要原因之一。 销售周期长，负面效应多：造成经营户缺乏继续坚持下去的信心。 市场策略问题：二楼以惊人的廉价租售给古董商，对开发商、经营户都没有好处，阻碍了商业街的长远发展和增值空间。 第二章 项目业态调整建议 一、为什么给本案重新定位？ 什么是项目定位 一个项目的定位应该是根据当地商圈和城市特点、人文特点、消费能力和目标人群的具体情况，设计符合市场需求的物态。而对于本案来说，步行街的业态定位并没有找到淮南消费市场的真正需求点，导致金湾名街虽然空有名声在外，却不能真正实现市场的需求价值。 一、为什么给本案重新定位？ 重新定位的原因 我方考虑要重新做活一个物态，聚集人气是基本前提，只有在充分做旺人气后，才能带动金湾名街的购物、娱乐、休闲、餐饮等经营活动的顺利开展。根据本案的现有状况和市场反映度，我方建议要做活市场，必须重新对其进行定位。 二、如何给本案重新定位？ 从我司工作人员对淮南消费市场的详细调查得知，淮南市民对下一代的教育和娱乐方式的关注远超过了附近几个城市，父母对孩子的殷殷期盼、望子成龙无不是在不断的付出金钱和物质的前提下一步步实现的，淮南目前缺乏的正是一个集少年儿童健康娱乐、学习用品、生活用品于一体的市场。以下是我方工作人员结合有关资料对近期淮南0——12岁的儿童消费市场的调查数据。 二、如何给本案重新定位？ 图表一：不同收入的家庭用于孩子消费占家庭支出比例（％）： 二、如何给本案重新定位？ 二、如何给本案重新定位？ 二、如何给本案重新定位？ 从以上两个图表分析不难看出，儿童消费市场主要集中在食品、教育、娱乐、和服装，任一收入阶段家庭里的儿童，这四方面的消费支出都占到了90％左右。儿童消费市场不仅规模大，而且是个可持续性发展的市场，儿童消费将是城市经济新的增长点。 所以，我方在考虑目标需求的强烈性和市场空白点的双重条件下，建议将本案重新定位为以儿童娱乐城为主题，购物、休闲、饮食为辅助经营的商业场所。 三、重新定位后的规划布局 1.商业街整体布局调整 重新定位后的业态旨在于利用儿童消费城带动整个步行街的商业氛围，聚集人流。可以说，儿童娱乐场是盘活该项目的点睛之作。 所以，建议儿童娱乐城设在本案商业中心，即6号楼二层位置，通过人流向商业中心位置聚集的过程，辐射周边2＃、3＃、4＃、7＃、8＃、9＃、10＃商业铺面。 三、重新定位后的规划布局 同时将金湾名街分为三块区域： 儿