安华楼建议.docVIP

关于安华楼北里项目的几点改进建议 市场定位：二环内，舒适、精致的现代社区。 社区规划 本案地形基本为正方形，南北长106米，东西宽130米左右。原规划设计通过1栋塔楼及3栋板楼形成社区围合。 通过对周边市场和区域的调查发现，该区域缺少房屋总价低、居住功能性强的小面积户型住宅项目，而且小户型住宅与该区域市场需求和消费能力相吻合，因此建议在原规划设计方案的基础上进行改进。即：建议增加塔楼楼型数量，并适当减少板楼的建筑面积。合理利用板楼本身的建筑优点，结合区域市场对大户型的有限需求，将三居室设计为板楼户型。利用塔楼可以多出面积这一特点，更多的设计一居室和两居室。（见附件） 户型 户型面积建议 关于户型面积方面，建议以居住功能性强的小面积户型为本案主力产品，具体建议见下表： 户型 销售面积(㎡) 使用面积(㎡) 使用率 厅 主卧 次卧 次卧 厨房 主卫生间 次卫生间 生活阳台 服务阳台 一居室 50—60 15 12 4 4 3 76% 二居室 80—90 18 14 11 6 5 5 2 76% 三居室 120—130 31 16 14 10 8 6 4 5 2 80% 说明： 上表中各居室使用面积为理想值。 因三居室设计为板楼户型，所以使用率较其他户型高。 以上数据全部为估算值。 户室比例建议 通过市场调查得出，该区域对二居室的需求数量较大，因此建议本案户室比例如下： 户型 一居室 二居室 三居室 户室比例 20％ 50％ 30％ 居室面宽建议 根据目前购房者对居室面宽的普遍要求，建议本案客厅面宽为3.6—4.2米，卧室面宽为3.3—3.6米。 价格方面 房屋总价区间 户型面积和该户型销售单价虽然是决定房屋总价的高低的因素，但区域市场的消费能力更是检验房屋总价是否合理的唯一标准。广渠门地区虽地处二环内，但该区域却仍属于发展中地区，区域客户的消费能力并不高。因此建议各户型房屋总价区间如下表： 户型 一居室 二居室 三居室 房屋总价 30—36万元 48—60万元 72—84万元 销售均价区间 制定销售均价主要考虑以下几个因素：项目成本、预期利润和市场竞争力。为使本案具有较强的市场竞争力，建议：销售均价区间为：6000—6300元／平方米。 装修标准 公共部分 外墙：外墙砖 首层大堂及电梯厅：地面：石材 墙面：瓷砖 标准层及电梯厅：地面：瓷砖 墙面：涂料 户内部分 户门：国产三防子母门 地面：水泥抹平 墙面、屋顶：耐水腻子找平 厨房、卫生间：地面防水层，不做层面。毛坯墙面。不配厨具、洁具 外窗：国产双层中空塑钢窗 设备说明 电梯：合资电梯 供暖：市政供暖 散热器：铸铁喷塑暖气片 供水：变频供水，独立计量 供电：双回路供电，独立计量 供气：管道天然气，独立计量 电视：有线电视，各室留口（厨、卫除外） 通讯：2条电话线，厅、主卧留口（厨、卫除外） 宽带：光缆入户 保安：门禁系统、一层设窗磁报警系统 车库：自动化管理系统，电梯直达 其它建议 外立面色彩：建议选用黄＋白＋绿（蓝）三种色彩搭配，体现社区亮丽、明快、现代的主题。 阳台：建议将生活阳台设计为落地15CM，外设白色喷塑铁艺护栏的观景阳台，以便增加采光面。 角窗：建议尽量采用落地50CM，外飘50CM的外飘角窗设计。 檐口：建议檐口设计力求体现立体感、现代感。 车位比例：建议本案规划的车位比例为1:0.8 层高：根据市场经验2.9米层高设计符合人们居住需求，便于装修，易被购房者接受。 首层建花园：建议首层住宅前设计为私家花园，以便减轻首层住宅的销售困难。 精装修：制定在预定均价的基础上，分别加300元／平方米、500元／平方米、800元／平方米的精装修标准，并由开发商统一装修。 结束语：本项目改进建议书是本着项目顺利销售、降低市场风险为宗旨，通过有效地市场调查，在市场经验的基础上提出的初步报告书。对项目各方面的建议和要求，力求与本案市场定位相接近，与项目基础条件相对应。对于存在的不当之处请领导指正，并真诚希望深入探讨。 报告人：魏涛 2002/4/29 1