广州合景花都别墅项目策略见解.ppt

看看我们自己 区 位：花都以东北兴镇，距广州市30分钟车程，离新机场15分钟车程，从深/珠或珠三角任何地点经北二环、广深、华南干线、京珠高速公司路前往项目不超过90分钟。 规划优势：项目分两期开发，占地22万平方米，依山傍水（水库）而建，组团式布局-人工湖/岛-依山就势而建,打破传统的排列式布局式-容积率仅0.43左右 产品优势：全套房设计-多厅设计（ 三个以上的厅，包括有礼家庭厅、多功能厅、电影厅、酒吧等）-各套房均带观景露台-中西式厨房设计-主人套房带书房和大型衣帽间-前后花园+后庭园设计-联排别墅采用大面宽、小进深设计-户户观景-新加坡建筑设计公司DP、AEP及香港梁志天设计师有限公司联手主笔相关设计-法式园林-四大主题公园（森林公园、山顶公园、雕塑公园和水库艺术广场） 配套设施：双语教学幼儿园和小学-1万平水岸综合会所-山顶公园小会所-商业街-星级酒店 附 加 值：采用酒店式服务和管理-随楼附送中央空调\精致装修和园艺-高标准智能安防设施:周界防范\闭路监控\电子巡更\背景音乐\可视对讲\家居智能等六大系统 看看竞争对手 南航碧花园：地处芙蓉嶂旅游渡假区内，区内有芙蓉公园、芙蓉峰、芙蓉水库、西山瀑布、通天河等自然景观，还有水上乐园、漂流等健康、休闲设施，800万平方米的王子山，60万平方米的天鹅湖，2000亩大型生态别墅社区，双网球场、双篮球场，并拥有6000平方米水上乐园，十个主题景点。南航碧花园欧式高尚洋房，一梯两户、三面单边的户型设计，首层私家大花园…… 传统看别墅，传统做别墅？ 简单而言以上就是传统“秩序” 别墅是地产界的奢侈品 别墅的属性价值决了目标群是一群特殊阶层 金字塔尖的人群 拥有不凡的社会地位与身份 拥有富庶的社会财富与支付力 对价值标准已然到达了一个更高的层次 或先天不足，或后天不准 秩序由此重建项目核心：第一墅 目标人群需要的是： 一生的终极目标 一生的第一选择 一生的唯一追求 值得唯一抓住/珍藏的一墅 传播渠道体系思路概述 硬广以户外为主及目标区域夹报，重要节点亮相稿及软广选择广州日报等相关报纸 诸如丽柏、中信等大广州内顶级写字样直邮及电视广告 大广州市内顶级消费常所、开发各种会员俱乐部的媒体投放渠道 策划各类活动，引动目标消费群参与形成宣传 公关活动思路概述 第一阶段：先破再立—震撼市场，导入形象第二阶段：构建形象—理念产品，双向支撑第三阶段：深化形象—阶层印象，生活写真 第一阶段领袖气质，含苞惊世 先破再立—震撼市场，导入形象 第一阶段不是别墅，是一生一墅 软文标题A合景泰富，不做别墅，巨资首推第一墅！ 公关活动：精英酒会暨第一墅新闻发布会 第二阶段山水之间，一生一墅 软文标题C山水一墅宣言：终结别墅时代 公关活动：行业沙龙/世界名车鉴赏会 第三阶段领袖风范，名至实归 深化形象—阶层印象，生活写真 第三阶段第一墅，阶层生活的颠峰姿态 软文标题E山水一墅，一种全新别墅生活模式的思考 公关活动：定期会员沙龙 第二条思路 细分人群再细分 目标人群标签决定项目地位 秩序由此重建项目核心：第一墅 A.立体演示电子楼书/网站 B.会所定名：天下 B.关于会所 C.关于销售大厅 D.设立名车品牌项目分展厅 写在最后：关于项目障碍点 标识方案B 标识方案C 标识方案D 阶段一：悬念 阶段一：亮相 阶段二：产品 阶段二：产品 阶段二：产品 阶段二：产品 阶段三：生活 重构秩序·突围而出 目标细分，占位取胜 人·居 主体 载体 别墅属性价值决定目标人群金字塔尖阶层 剑指阶层之上顶峰人群，直击最易识别人群 目标人群定位：思想富豪 富人仰望富豪，思想富豪领导富豪富人于数量，富豪于质量，思想富豪于质感地位之上的地位（顶峰），层次不同，眼光不同，选择不同 项目形象识别 目标人群识别 物质线：人居享受等级 精神线：阶层/观念标签 产品线：硬性优势卖点 定位线：？ 豪宅/别墅 利益线：强化目标人群的归属利益/形象利益 产品线：占位山水别墅/产品卖点的价值性与支持性 项目线：占位别墅第一领袖地位（归属唯一+项目第一） 形象定位创南中国山水第一墅 南 中 国：定义占位圈层，高势取位山 水：从产品区隔到概念区隔（等级）第 一 墅：价值占位/打压 案名：领峰 实现目标群与项目形象地位对接，突出双重地位的第一特质 传播语：领导一群领导者 ?别墅是所有楼盘的领导者，我们是领导之中的领导?因为，你们在各领域都是领导之中的领导。?领导者就应该选择领导者住的房子 产品卖点包装思路模型 因为你是领导者的领导者，所以选择我们的规划/建筑/品质/园林/会所… 因为我们的目标是打造别墅中的NO1，所以我们是这样的规划/建筑/品质/园林/会所… 第一墅 领峰 南中