海曲大厦商业定向研究.ppt

* * * * * * * * 市场研究报告–海曲大厦 日照海曲大厦定向研究与执行报告（草案） Marketing Mate Analysis Partner Prepared date: Sep. 2009 * 报告目录 第一章 项目概况 一. 项目综述……… ……… ……… ……… ……… ……… P4 二. 项目区位……………………… …… … … ……… …… P8 第二章 区域环境调研 一.区域市场调研……… ……… ……… ……… .… ……. ... P9 1. 经济发展因素……… ……… ……… ……… .… ……. ...P9 2. 周边竞争环境定位调研……… …………… ………… .… P10 二. 市调结论暨定位建议策略……… ……… ……… …… P11 第三章 项目定位报告 一. 目标客层定位…… ……… ……… ……… ……… …… P12 二. 竞争力定位……… ……… ……… ……… ……… …… P12 价格定位……… ……… … …… ……… ……… … P13 第四章 分楼层业态综括与执行 一. 分楼层业态分布方案……… ……… ……… ……… … P14 二. 停车场及仓储 … ……… ……… ….…… ……… … P16 三. 招商中心…………………………………………………. P16 * 第五章 财务评估及测算 …………………………………….P17 第六章 运营管理实际操作方案 一. 总体战略思路……………………………………………..P18 二. 招商策略 …………………………………………………P19 三. 市场宣传推广策略 ………………………………………. P20 第七章 风险因素及控制建议 一. 风险因素… … … …… …… …………………..…… …P21 风险控制 … … …… … …… … …… … … … … … P21 结束语…………………………………………………………… P22 第一章 项目概况 一. 项目综述 本案位于日照市海曲中路与临沂路得交叉口，南临开发区、北接高科技园、东靠新市区，西连老市区。地理位置优越，具有地标性建筑 本项目主要技术经济参数总建筑面积： 占地面积：6572平方米 建筑结构：框架结构 中央空调：有 停车位：不详 * 海曲大厦在建地块 海曲大厦路口 本案属于市政重点工程，周边聚集了大量新建及在建的中高档住宅区，如中央绿城、安泰水晶城、兴业四季春城、太阳海岸等，为本案后期的商业运营及人流提升奠定了基础。 日照居民交通工具以公交车、非机动车为主，本案目前公交交通配套还不够完善，需提高交通线路。车道及出入指示牌的建设需在今后进一步完善。 * 安泰水晶城所在楼盘 中央绿城所在楼盘 目前日照市的商业j机构主要集中在海曲路周边，老百姓现在主要的消费地点为利群购物广场、新玛特、贵和购物中心、银座商城等等，入驻品牌除“肯德基”及卖场超市是动态商业外，其他都是静态商业，其商业未能充分带动广场的周遭人气；宜家家居广场，智宇数码电子街及利群商业广场，其业态业种分布较混乱。以服饰品牌及社区配套为辅助，周遭商业(主要系商住楼裙房)无鲜明特点，除了水晶城引进了超市卖场品牌“大润发”外，缺乏整体性和规划性，整体的品牌档次较低，未能满足当地有消费能力的人群，故很多人驱车前往青岛购物，这是本案可关注的机会点。 本案外部人流、车流动线虽畅通，但缺少人气，周边新建项目虽集中，但需经过销售及入驻周期，故造成目前该项目位置相对冷僻。另外，自身体量较小的客观现实也降低了整体地块的商业价值，故如何有效提升物业的关注度在前期尤为关键。 本案目的旨在通过商业公司的商业理论和经验以全新的逻辑思维推导出最适用于本物业的商业定位和执行方案。  项目区位 本案北接高科技园、大学城，南至经济开发区，地理位置优越，西连海曲中路，项目东近日照火车站，其对于人流的带动皆可起到辅助作用。 周遭的商业广场以新玛特广场、银座广场，目前商圈人气还未成熟，结合项目周遭在建及新建的的小区，本案的地理位置及未来的发展趋势，需在目的性消费方面加大招商力度。 * 水晶城在建地块 贵和购物中心 第二章 区域宏观市场调研 1. 经济发展因素 日照市位于北与青岛市相连，南和江苏连云港市比邻。东与韩国、日本隔海相望。总面积5310平方公里， 人口280万。 2007年，全市全年实现GDP为 629.58亿元，同比增长24.5%； 2008年，全市全年GDP为773.14亿， 同比增长22.