杭州绿城富春玫瑰园.docVIP

 绿城富春玫瑰园【测评结果】 通过市场调查和比较分析，综合考虑影响项目价值各项因素，基于中国房地产指数系统样本，分别运用市场比较法、成本法、典型投资收益法综合测评项目市场价格。 市场比较法测评项目价格为：42393元/平方米 成本法测评项目价格为：24253元/平方米 典型投资收益法测算项目价格为：10736元/平方米 结合当前市场现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限制条件下的5月测评价格为34000元/平方米。 【项目要点】 地理位置：项目位于富阳东洲板块，背倚黄公望国家森林公园，面眺富春江，毗邻富春山居高尔夫球场。地块的核心优势在于景观资源优越。 户型特点：户型设计豪华和精致，大面宽。客厅开阔明亮，不仅营造出别墅居家的大度空间，而且与窗外美景相结合，极大地提高了居者的舒适感。 企业实力：绿城房地产集团有限公司是国内知名开发企业，绿城专注于高品质物业的开发。至2010年，绿城已连续7年名列中国房地产公司品牌价值TOP10，连续7年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10。 周边配套：项目周边生活配套设施正趋于完善。黄公望小学、东洲第一小学；富春山居国际高尔夫俱乐部、富阳白鹤村乡村度假俱乐部；红灯笼土家菜馆、泰元土菜馆、花中花酒店、花果山大酒店、东洲街道办、中国古代造纸印刷文化村等。 一、市场比较法 选取可比实例 根据项目所处位置通过调查和对比分析，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近期成交的3个项目作为可比案例，以可比项目销售均价为基础，通过修正得出评估对象的市场价格。 比较因素条件说明 测评对象及对比案例 比较因素 测评对象 绿城富春玫瑰园 对比案例A 万科公望 对比案例B 杭州阳明谷 对比案例C 天屿千岛湖山顶度假别墅 销售均价 42500元/平方米 66000元/平方米 26000元/平方米 交易日期 2011年6月 2011年6月 2011年6月 交易情况 未开盘 正常 正常 正常 区 域 因 素 地理位置 富阳东洲板块 富阳东洲板块 之江板块 千岛湖板块 交通便捷度 较便捷 较便捷 便捷 较便捷 周边环境 好 好 好 较好 区域配套 一般 一般 一般 一般 个 别 因 素 土地用途 住宅 住宅 住宅 住宅 建筑形态 独栋、双拼 独栋 独栋 独栋 容积率 1.0 0.27 0.27 0.22 绿化率 30% 30% 67% 42.17% 户型设计 100% 100% 100% 100% 装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 社区配套 较完善 较完善 较完善 一般 开发企业品牌 绿城集团 万科集团 杭州国信名胜地产 杭州龙盛千岛湖实业投资有限公司 因素修正 （1）交易情况修正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售均价，且交易日期相同，设评估项目为100，则三个可比案例修正系数分别为100、100、100。 （2）区域因素修正：三个可比案例位于同一供求区域，根据地理位置、交通、环境、配套等确定区域因素修正系统。 （3）个别因素修正：主要考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、企业品牌等指标进行比较。 修正结果 比较修正条件指数 测评对象及对比案例 比较因素 测评对象 绿城富春玫瑰园 对比案例A 万科公望 对比案例B 杭州阳明谷 对比案例C 天屿千岛湖山顶度假别墅 销售均价 42500 66000 26000 交易日期 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 区域因素 100 100 102 98 个别因素 100 100 111 100 比准价格 42500 58105 26573 根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数。经过计算，三个可比案例的比准价格分别为42500、58105、26573元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取项目市场价格为42393元/平方米。 二、成本法 根据房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式，从房地产项目价格构成的各个方面进行测算，最终确定项目的市场价格。 典型房地产开发经营模式测算 序号 项目 取费基础 费率 金额(万元) 1 土地成本 项目所处地块为富政储出[2009]18号，东洲街道黄公望村地块，拿地时间为2009年12月25日，土地面积120000平方米，建筑面积120000平方米，成交价103400万元 ，土地单价为8616.67元/平米，成交楼面地价为8616.67元/平米，假设年增值收益10%，时间修正至2011年6月。 118385 2 开发成本 建安成本A 1500元/平方米 18000 红线内市政费用B 建安