合富辉煌2008年青岛青建地产即墨温泉项目战略构想.ppt

高端物业价值解析： 价值累积型 相对稀缺 投资价值 值不值？ 可复制、易超越 价值独享型 绝对稀缺 收藏价值 有没有？ 不可复制、绝无仅有 世界罕有，国内唯一的海水温泉。 温泉中的极品——海水温泉是稀有的“咸水温泉”，其形成原因是海水渗到地壳下方，与火成岩和变质岩接触转化而形成的海水溴盐温泉，当压力达到一定程度时，热泉会被迫涌出地面，从而形成海水温泉。温泉出水温度达90摄氏度左右。 全世界仅有四处海水温泉，一个在意大利北部，一个在日本九州，一个在台湾绿岛，还有一个就是青岛的温泉镇（本案所在地） 海水温泉由于形成的条件特殊，其可持续的供应量极为有限，因此更显得弥足珍贵了！ 核心问题 如何迎合未来的市场走向规避政策风险？ 市场判断 产品建议 定位策略 选择哪一个细分市场作为主攻“战场”？ 如何应对土地性质和销售回款的矛盾？ 配套设施 开发策略 怎样的规划既能迎合市场又能迎合目标客群？ 我们该选择怎样配套不仅服务项目客群更能服务区域客群？ 核心问题 市场判断 产品建议 定位策略 配套设施 开发策略 产品“竞争” 价格“跟随” 规划“差异” 配套“竞合” 温泉、产品 卖点 联：6500；双：8000； 独：11000； 均价 温泉中的假日别墅生活 主诉求 联：230-250 双：250-320 独：350-480 主力户型 08.12 交房日期 联排、双拼、独栋、花园式酒店 建筑形态 0.4 容积率 26.4万 建筑面积 一期158 总户数 未开盘 销售率 青岛市温泉度假村 区域位置 青岛海信地产有限公司 发展商 海信温泉王朝 项目名称 项目概况： 1、海信开发商品牌； 2、优势资源充分利用，温泉全部入户 ； 3、赠送地下室，让客户享受到最大程度的优惠； 4、景观设计以地形地貌为依据，利用地块独特的坡地地势，营造出错落有致、富有层次感的台地景观 ； 5、户型设计采用全明设计、层层退台； 私家别墅里体验世界罕见的海水温泉 主诉求 温泉、 卖点 别墅10000 公寓4900 均价 公寓110 别墅370-470 主力户型 08.12 交房日期 别墅、小高层 建筑形态 0.29 容积率 6.8万 建筑面积 163套别墅 380套公寓 总户数 公寓90% 别墅40% 销售率 温泉镇政府泉海路66号 区域位置 北京和达创业置业有限公司 发展商 依泉美庐 项目名称 1、优势资源充分利用、温泉直接入户； 2、赠送地下室，让客户享受到最大程度的优惠； 3、聘请国外著名设计师事务所规划设计，真正体会别墅的原版情调； 4、公寓结构布局严谨，空间贯通，享有温泉第一高度，景观视野佳。 项目概况： 一栋可以改变生活态度的房子 主诉求 产品 卖点 7100 均价 230-270 主力户型 一期08.1 交房日期 合院洋房 建筑形态 0.55 容积率 19万 建筑面积 一期100户左右 总户数 一期90% 销售率 青岛温泉旅游度假区 区域位置 天泰集团 发展商 天泰圣罗尼克 项目名称 1、原创合院洋房，滨海山地住宅模式 ，整个项目因地制宜，依附山地地形，布局合理； 2、中式庭院的布局设计，可以给业主营造了最富人情味的邻里空间 ； 3、每户均有个性化情景露台，可以多角度采光观景。 项目概况： / 主诉求 温泉、景观 卖点 未定价 均价 260-360 主力户型 未定 交房日期 别墅 、酒店、公寓 建筑形态 0.62 容积率 12.7万 建筑面积 一期27户，后期未定 总户数 / 销售率 东临府东路，北靠大田路 区域位置 青岛红领集团工人疗养院 发展商 芭东小镇 项目名称 1、景观设计有较强的视觉冲击效果 ； 2、足够宽畅的楼间距，使业主独享自由自在的静谧庭院生活 3、产品设计上优势明显（双厅、双厨、温泉室）； 4、优势资源充分利用、温泉直接入户； 项目概况： 区域楼盘对比分析： 古希腊建筑风格、近山山地原创合院洋房 欧式、南加州风格SPA VILLA温泉别墅 南加州风格高端温泉休闲度假别墅 北美风格、低密度独栋花园式高档温泉度假别墅 定位 合院洋房（叠加）230-270 公寓110； 独栋360-470 联排：230-250； 双拼：250-320； 独栋：350-480; 独栋260-360 主力面积（平方米） 会所 7100 圣罗尼克 温泉入户;温泉河, 水上公园。 别墅10000 公寓4900 依泉美庐 温泉入户;花园式中心酒店及娱乐、温泉洗浴等旅游假项目 联排6500 双拼8000 独栋11000 温泉王朝 温泉入户;SPA洗浴会馆、度假公寓、五星酒店 未定 芭东小镇 配套 价格（元/平米） 楼盘名称 分析：由于即墨温泉镇的房地产开发起步较晚，虽然开发尚处起步阶段，但如海信、天泰等知名开发商