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关于买卖业务最近发现的问题 买卖双方基本信息： 通讯地址：具体内容可参考《签署合同留存有效联系地址的通知》--北平法字（2009）第002号； 房屋情况： ⑴基本情况： 房屋基本情况是对房屋坐落位置，规划设计用途的描述；一定要写清楚并写完全。便于以后出现问题好发函件。 ⑵权属情况： 房产证号、共有权证号、填发单位、土地使用状况这几项现在基本能够填写完全； 房屋性质：需要核实交易房屋是否符合上市交易的条件，若不符合上市条件，可以在补充协议中约定如何进行。但需注意的是即使约定完整符合法律规定，也有可能涉及到行政方面的违规。如没有房产证的：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条中对于房地产不能转让的情况做了具体规定，其中明确的列出了“未依法登记领取权属证书”的，不能转让。（法律并没有规定在没有取得房屋产权证时签订的房地产买卖合同为无效，我们可以在补充协议中列明业主在什么时间可以办理出产权证以及相关权利责任，因为每个业务员的理解能力和方式是无法掌握的，万一理解歪曲有可能造成大错）。现纠纷中涉及较多的还有央产房，不能或者业主不配合办理央产上市审批手续，造成合同无法进行。虽然不违法但是有行政违规的风险出现问题一定要协商并妥善解决。 抵押情况：我们公司在交易前应落实交易房屋产权信息及贷款情况，并如实告知客户，若因未如实告知而导致客户产生损失的，有可能会承担居间不善的责任。若在买卖合同中未进行详细约定的，可以以补充协议形式进行体现，并对业主提前还贷的方式（自行还贷或用客户首付还贷）、解抵押时间进行书面约定。现在基本房屋有无抵押都在合同中体现“无抵押”，认为只要在过户前解了抵押就可以，但若因解抵押出现纠纷，很难依照合同进行处理。如果明明房屋有抵押但是却写成无抵押，从法律上和行政法规上我司都存在过错，包括不限于退还全额佣金，甚至于赔偿交给业主的定金。 配偶同意出售证明：现在往往是为了“交件”而“收件”，这种做法虽然简单但有成效，但切勿因为交件而做假。如果做假会产生很大问题，一个是当事人会受到公司规定的严厉处罚并且会赔偿顾客相应的损失。请业务部门一定要注意。 房屋租赁情况：现在操作中为了省事合同中都选择“未出租”，然而在签署买卖合同前，往往我公司或者业主已经告知买方房屋存在租赁，若发生因租赁关系而引发的纠纷，本可不承担责任，但往往因合同约定未约定，且没有证据证明业主已经履行了告知义务情况下，买方可以根据合同约定向业主追究违约责任。一般情况下买方都会不理智的找到中介，尤其是房管房出售的……所以出现又出租的一定要在合同中体现。 房屋价格及付款方式： 在此需要注意的是，若为全款购房，在买卖合同中没有具体体现，一般情况下是将“关于贷款的约定”部分划掉，然而有些合同中即使是贷款也将其中的拟贷款金额划掉，且对不能批贷如何解决不做约定，这些都是纠纷隐患。有些业务同事解释说怕批贷金额不准确所以不进行填写，但在居间合同中已经对买卖合同中初步拟定的贷款银行及额度做了解释。建议在补充协议中对全款分几次支付，每次支付金额及时间进行细致约定。不要不约定支付时间和先后的顺序，这样会对后期合同执行产生很大问题，如果业主和客户协商不成有可能会导致退单，并且最终由于我司有过失而导致退还佣金的情况。 物业交验相关问题： 为了避免后期产生纠纷，防止顾客以公司服务有瑕疵为由要求公司赔偿，在签订合同时应将屋内装修情况清晰的列明，如木地板、灯具、整体橱柜等。另对于家电、家具的记录也应详尽，如品牌、型号、数量。还有就是户口迁出问题，因户口的迁出迁入系政府户籍管理范畴，欲通过民事诉讼途径办理的，法院不予受理。所以应在合同中填写约定日期内户口不能迁出的违约责任及违约金金额，客户可以依此维权，法院可以受理。否则客户在与业主纠纷不能解决的情况下只能与中介纠缠。 在物业交验时对于约定物品进行清点，并请买卖双方亲自签字确认，公司妥善留存（建议公司明确物业交割单的保存部门及存档方法，现阶段好像没有具体要求，有些单子没有物业交割单，即使收回公司的也无装订顺序无从查找，给后期处理问题带来很大困难）。 违约责任： 往往因为合同中没有具体约定违约责任致使买卖双方发生纠纷后无据可依，将纠纷的矛头共同指向公司，因此造成赔偿的，公司损失、业务员委屈……建议在合同未约定或者约定不明情况下加签补充协议，详细约定执行条款、时间、违约责任。尤其要对于我公司进行免责的条款包括但不限于关于过户时间、交款时间、相关配合的情况，都要有免除公司责任的条款，这样若以后发生纠纷我司也有相关依据。