吉安市世纪花苑二期调研报告.doc

世纪花苑二期调研报告 第一章 项目概况 第一节 地块情况 项目地块位于吉安市繁华闹市处，井冈大道与韶山西路交汇处，周边配套设施齐全，是吉安少有的成熟小区。 主要配套设施有： 学校：吉安八中与小区隔路相对，另有吉安教育学院比邻而居； 商业：附近的吉福购物广场，是比较成熟的购物中心，从小区到购物广场，步行只需3分钟；商场内商品琳琅满目，生活用品、新鲜蔬菜等配备齐全。 往南500米，井冈大道与阳明东路交汇处，有更成熟的文山步行街商业中心，是目前吉安市最为繁华的商业中心； 菜市场：小区独自配备齐全的菜市场，品种齐全。入住小区，为户主生活提供了生活之便； 银行：中国银行、农业银行，24小时全天候服务，为小区提供优质的生活服务； 交通：2、7、9、10路公交车为小区的交通条件提供保证，10路为环城公交车，2路公交车直通吉安火车站。 第二节 发展商 发展商为吉安巨富房地产有限公司成立于1999年10月，是由吉安市计划委员会引进的外资投资企业，注册资本为800万元人民币，主营房地产开发、销售、物业管理、水电安装。2001年成功开发了吉安“第一个别墅小区”，创下了吉安市房地产业开发别墅的先河。 第三节 项目背景 吉安市位于江西中部，吉泰盆地中心，京九铁路、赣粤高速公路和105国道贯穿全境，作为江西中部的政治、经济、文化中心，改革开放以来，特别是近几年，城市发展步伐加快，城市功能增强，规模扩张。撤地建市后，“一江两岸”城市飞速发展的格局已形成，这为房地产开发提供了大显身手的机会。 99年成立的巨富公司先后完成了世纪花苑一期商品房开发总建筑面积2.268万平方米。建成别墅37幢，商品房87套，商业店面74间，农贸小商品市场3000平方米。近期购买食品二厂32.5亩土地，拟开发“世纪花苑二期”。我问 由于一期开发的有利条件，二期的开发占尽了天时、地利、人和。 第四节 市政规划 本项目属城区统一规划范围吉州区内。 吉州区是城市中心所在地，以居住商贸为主的综合城区，集居住、文教、体育、金融为一体。可容纳9万人居住，城区安排有市政用地，学校、医院、邮电所、公交车站、大型商业、公共建筑及服务设施。休闲广场成为居住区居民体育活动、集会、休闲、娱乐的场所，离本项目也比较近。 第五节 周边现状 目前地块周边建筑物较少，均为低矮房，虽属城市中心区，但仅有部分单位自建住宅和居民自建住宅，其中以赣江制药厂生活区较大，地段较为偏僻，道路没有整改，造成交通不便，配套一般，人气不旺。 第六节 项目分析 一、 有利因素分析 导向优势 本项目的建设旨在成为超前性、导向性、科技含量高的别墅示范小区，因此，起点高、要求高、前景好。 政策优势 本项目因为是外商投资，所以获得了吉安市政府及有关管理部门的大力支持和协助，有利于加快建设进程。 规模优势 本项目共占地100余亩，规模较大，便于以崭新的思路进行设计规划，造就一个完善的社区形象，有操作潜力。 品牌优势 巨富公司是外商投资企业，加上世纪花苑一期的建设成功，在吉安人们心中已树立了良好的形象，以此为基础带动本项目推出，又为巨富公司的形象锦上添花。 中心北移扩势 本项目地块位于吉州片区，由于老城改造困难，目前吉安市的建设有北扩南移倾向，小区地块将成为吉安未来的黄金地带，前景光明。 二、 不利因素分析 位置稍偏 从目前来看，小区地块位置较偏，公共交通困难，给来住户出行带来一定的不便，是阻碍消费者购买的大难题。 配套问题 项目周边目前基本上没有配套，仅有自备商业也难以让未来消费者满意，为本项目的二期销售带来一定的困难。 消费者心理障碍 市场调查显示，吉安市民有不愿迁出中心倾向，同时对购房后的质量和信誉问题极为关注，况且本项目又在市中心边缘区，这就对项目的形象及宣传手段提出了很高的要求。 商品化问题 目前吉安市总体消费水平偏低，住宅商品化率低，房改较晚，费用较多。自建房与公建房都削弱了商品房的市场需求，如何在政策上引导消费者、激发购买力，将对项目的成功开发起重大作用。 第二章 区域环境分析 第一节 自然地理条件分析 一、位置和气候条件 吉安，古称庐陵，吉州是历史文化名城，位于江西省中部，辖二区十一县。城市规划区域面积820平方公里，规划城区面积43平方公里，设吉州、青原两区，市区人口达30万人。以工业为主，旅游、农业占有比例也较大，电子、机械、医药化工、建材、食品五大支柱产业。 吉安的气候属亚热带湿润性气候。四季分明，温和湿润，日照充足，雨量充沛。年平均气温18.3℃。 二、自然资源 吉安生态环境良好，自然资源丰富，是一座众山环绕的滨江之城。千里赣江穿越城区而过，城内禾河、后河、螺湖水、文仁河、草坪溪、青原溪汇注赣江。神岗山、华盖山、真君山、天玉山、青原山拱抱全城。 自然景观有：天玉山铜壶滴漏、青原山钓鱼石、小口叠