临安市房地产市场分析报告.docVIP

2005年临安市房地产市场分析报告 2005年对整体房地产市场来说是一个调整年。自去年3月起国家相继出台了一系列关于房地产市场和房地产业发展的宏观调控政策，在此背景下临安房地产市场的发展也趋向缓和。这里我们就2005年临安市房地产市场情况及据此的调研分析提出报告，以供参考。 一、2005年我市房地产市场概况 截止2005年末，我市登记备案的房地产开发企业共有50家，其中二级资质5家，三级资质8家，四级资质4家，暂定资质20家，项目资质13家。在这些企业中，目前有开发项目的企业为38家，在建项目25个。投资进入我市房地产开发领域的企业，一是投资主体呈多元化，既有专业开发企业，也有其它行业扩展业务或转变经营范围的；二是投资来源地域范围广，既有省内资金，也有国外资金。2005年临安市完成房地产开发投资总额17.9亿元，同比增长46%，商品房施工面积187.7万平方米，同比增长50.5%，竣工面积16.8万平方米，同比下降62.6%，销售面积20.92万平方米，同比下降43%。全年批准可预售面积78.11万平方米，剩余可预售面积57.19万平方米，整个商品房成交处于滞销状态。总体反映为消费者对房地产市场的前景预期有所降低，开发商为回避风险快速回笼资金，降低新开楼盘的定价，房产交易比以往有一定萎缩，消费者对购房显得异常谨慎，市场呈现持币观望心态。 二、当前我市房地产市场的几个特点 （一）房地产开发投资开始进入平衡期。2000年以后，临安市的房地产投资进入快速增长期，年均增长高达100%以上，至2003年投资增幅开始下降（详见表一）。但投资额逐年递增,占全社会固定资产投资比例保持高位稳定。由此可见，房地产业在经历了几年的“快跑”后，开始进入平衡期，这一方面是受国家宏观调控的影响，而更重要的是临安本地的房地产市场开始进入自身的调整期。从房地产开发的现状看，存在以下七个方面的不足：1、土地供应过量，一级市场严重失控。2000-2004年累计出让房地产开发用地1239万平方米，即18576亩，除去青山湖区块刚开发约13700亩，城区已完成开发用地2000余亩，存量土地约2800亩，按现平均容积率2.0计，可开发建设商品房面积达300万平方米。2、需求显著萎缩，二级市场供过于求。2005年批准可预售商品房面积78.11万平方米，实际销售面积20.92万平方米，比去年同期减少很多，而供应面积却比去年大大增加，市场出现严重萎缩。二手房交易销售面积31.49万平方米，共计1974套。3、开发企业“多、小、散”，产业集中度低。2005年底全市开发企业50家，其中三、四级资质占91%，开发企业年均住宅竣工面积只有10000平方米。开发企业普遍规模小，竞争力不强，注册资本5000万元以上的仅4家，资产负债平均超过80%的有28家，对稳定房地产队伍和房地产市场的持续发展具有潜在的风险。4、商品房差异化程度低，同质产品竞争激烈。临安房产品质同化现象比较严重，缺乏产品创新。小高层住宅、别墅等产品在规划、景观、户型、建筑材料等方面对外地项目学习与借鉴不够，企业创新意识薄弱，产品差异化程度低，不能吸引消费者，市场竞争更趋激烈。5、非净地出让，大大提高了项目开发难度。临安房地产开发用地很多是非净地出让，在项目开发过程中面临拆迁、市政基础设施、道路建设等诸多难题。尤其是拆迁问题的复杂性，在拆迁过程中容易形成纠纷，对社会稳定造成极大影响，影响项目开发进度，造成企业运作成本增加，加大开发难度。6、城市功能不够完善，城市缺乏特色。近几年，临安城市经历了快速的发展。但城市基础设施建设还存在不足，如城市公交不够发达，道路网络不够畅通，青山收费站严重影响杭州人来临购房，青山湖区块学校、医院、娱乐活动、文化生活、商贸网点严重缺乏，临石公路作为连接青山组团与锦城组团的重要道路严重滞后房地产开发的进度等等。总之，临安与周边，富阳、桐庐、建德、淳安、安吉、德清等县城没有很大的竞争优势，更缺乏临安城市特色，很难吸引外地人来临安来居住、生活、工作。7、宣传力度欠大，政策支持太少。2006年初，杭州市政府针对杭州房地产市场销售形势不容乐观，及时召开市政府常务会议，研究办法，及时出台政策，我们则反应滞后，未能及时跟进、加剧市场疲软。 （二）市场交易量明显下降，观望气氛较浓。从整体来看，我市房地产市场受国家宏观调控影响较大，全年商品房成交1528套（间），与去年同比下降17.6％，存量房成交1974套（间），与去年同比下降24.3％，存量房交易面积31.49万平方米，缩水接近2/5。尤其是下半年商品房、存量房交易量下降幅度较大，同比05年上半年，下半年商品房交易量下降53.7％，存量房交易量下降35.2％。（详见附表二）从交易走势来看，表现为年初稳、中高、后低、年终回稳的阶段性