临汾福利星城商业项目全案策划报告第二部分.docVIP

臨汾岐東房地產開發有限公司 LF QiDong Realestate Development Co.Ltd. 福利星城商業項目 策劃報告（二） 中國 臨汾 北京新港地產投資顧問公司 西元二零零伍年捌月 目 錄 6.市场策划方案 3 6.1定位背景及思路 3 6.2项目定位 4 6.3目标消费群体定位 11 6.4功能布局及业态比例初步建议 16 6.5档次定位 18 6.6商户组合策略 23 6.7目标商户 35 6.8主力商户的位置及确定 36 6.9经营模式定位 37 6.10商场铺位的间隔建议 43 7．项目销售收益 45 7.1项目租赁分析 46 7.2项目租金定位 47 7.3项目租金收益： 51 7.4物业外观设计建议 55 7.5角落位置及空间使用 60 7.6独立店铺设计建议 71 8．本项目营销分析 73 8.1营销方案建议 73 8.2招商策略 75 8.3第一阶段 初步推广工作 76 8.4第二阶段 全面推广工作 77 8.5第三阶段 落实商户进驻商场 78 8.6第四阶段 交付使用及试业工作 79 9．销售策略 80 9.1推广时机 83 9.2公开认购原则 83 9.3推广渠道 86 10我们的营销主张 87 10.1广告策略 87 11.五大营销战术的创新 98 12．商场零售管理 103 13．商场物业管理 104 14．广告包装方案 105 市场策划方案 定位背景及思路 定位背景 项目整体规划、设计未最终定稿； 项目位于临汾市南部新区，是城市未来发展主要方向； 项目所在区域是新规划的区域，目前尚属起步阶段，大量项目都在规划、建设中，目前缺乏人气和商业气氛，但未来发展前景十分乐观。 定位思路 临汾市人口结构及临汾市商业现状分析； 现代人“一站式”购物特点及零售业态发展趋势； 传统的购物场所在业态组合上及产品丰富程度上都有限； 引导临汾市民的全新购物消费理念； 将项目建成临汾标志性商业建筑； 将特定的人文景观、历史古迹与零售消费场所有机结合，为消费者所欢迎。 定位依据 项目本身规划条件； 临汾市消费者调查结果； 临汾商业调查及竞争对手的调查结果； 超市、特色餐饮、娱乐行业有较强人气聚集力； 综合性的购物广场应考虑各种业态及各种年龄层消费者的需求； 零售业态租金回报较餐饮、娱乐高，但零售业态需要餐饮、娱乐、超市等业态的人流支持，所以两方面比例适当； 各行业各种零售业态的租金承受力水平； 实现开发商利润最大化。 项目定位 项目定位的总体目标 基于上述原因，本项目总体目标为： 构建临汾市一个集国际名品视窗（国内一线、国内二线）、休闲购物、文化娱乐为一体的综合性购物广场。 以“休闲消费、餐饮娱乐”为概念，将各类自然景观、人文景观、历史文化与购物消费有机融合为一体，使消费者在本项目内即可体验到购物、休闲消费的乐趣，在轻松、愉快的环境中购物消费。 项目定位的构成 一个项目的成功，跟准确的定位是密不可分的，而一个商场定位不是单一的，它是由其它几个细分定位组成的，构成一个完整的商场定位。如图所示: 目标市场定位 目标市场定位可分为区域市场定位及消费群定位。 区域市场定位： 根据市场调查及临汾城市的辐射能力，本项目的目标区域市场为以临汾市为中心，周边城镇为辅助，国内外等其它为补充。 临汾市辖区、 临汾市周边霍州地区、地区、地 商圈辐射 功能定位 现代商场已不可能以传统单一的购物功能满足消费群、客户群的需要了。随着人们消费水平的提高，休闲、娱乐购物消费已成为一种趋势。随着城市节奏的加快，人们在购物的行为上，也有所改变，“一站式”的购物成为大多数消费者所选择的消费因素之首；因此，购物场所的不断变化，也由满足人们日常购物的需求发展到现在不但要满足人们的购物需求，还要满足人们的休闲、娱乐、饮食等各方面的要求。目前或以后的购物广场不但讲究规模，也要讲究业种的搭配，购物广场不再是单纯的商品交易，而且将生活的空间也搬进了商场。基于此，以体现现代购物中心的特点，本项目将几大功能融为一体： 形像定位 本项目所在区域是未来临汾市发展的中心，政府予了很高的期望值，本项目实际上也是这个城市的亮点工程。为配合项目达到外部客观要求，以及结合消费群、经营者的特征与习性，本项目在形像上一定要具有一个新的概念，新的特色商业，新的商业文化融入在其中。通过塑造商场的整体形象，打造临汾购物新时尚。 商场的形象主要通过三方面来表现： 商场的建筑规划设计：如建筑外观、人流组织、内部柱网跨度、结构影响及调节可行性、楼层高度、机电功能配置、颜色等； 商场购物气氛：如内部购物环境布局设计、宣传感染、橱窗设计等； 商场的经营管理：